2018商丘城市进入性报告_174页_25mb

商丘城市进入性研究报告总结

核心内容概览

商丘市作为河南省的东大门，位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，是区域性中心城市。其经济发展势头良好，人口持续流入，城市规划不断推进，为房地产市场的发展提供了坚实基础。

城市基本面研究

城市地位

• 商丘是河南省中部战略规划布局中，以郑州为中心呈“十”字型规划的最东端。
• 辖2区6县，下辖多个开发区和街道办事处，总人口约586万，总面积8636平方公里。

城市交通

• 商丘是中国重要的综合交通枢纽，位于国家东西南北经济联系的“十字路口”。
• 多条铁路、高速公路、国道在商丘交汇，包括陇海铁路、京九铁路、商杭高速公路、徐兰高铁等。

产业结构

• 以能源深加工为主导，复合制造、冶金、医药等产业并存。
• 2016年GDP总量1974.02亿元，增长8.6%；三次产业结构为19.6:41.2:39.2。

城市GDP

• GDP总量在全省排名中处于中下游，但近年来增长迅猛。
• 房地产预警系统显示，GDP增速与房地产发展呈正相关。

固定资产投资

• 社会固定资产投资逐年稳步上升，2016年增长16.0%。
• 2016年固定资产投资1636.29亿元，其中国有控股投资增长显著。

人均可支配收入

• 人均可支配收入稳步增长，城市生活成本较低，居民收入结余良好。
• 2016年人均GDP为27138元，在省内排名第17位，处于快速发展期。

人文历史

• 商丘是三商之源，华商之都，拥有深厚的历史文化底蕴。
• 是中国历史文化名城，拥有众多国家级和省市级文物保护单位。

城市人口

• 市区常住人口为169万，总人口166万，为流入型城市。
• 年均流入约1.5万人，城镇化率持续攀升。

城市规划

• 城市中心城区发展方向为东拓、西延、北控、南优。
• 2030年中心城区人口规划为230万，市域常住人口达到950万，城镇化率98%。

土地市场研究

土地供需量价分析

• 近三年土地供应大于需求，成交单价呈下降趋势。
• 2017年上半年成交单价为129万元/亩，4月最高达250万元/亩。

未来土地供应

• 2017-2018年总供地计划约5707万方，住宅用地供应占26%。
• 2017年住宅用地供应约1501万方，预计释放住宅1279万方。

推量分析

• 2017年商品房供应量总计约482.85万方，含在售项目剩余货量和新增项目推货量。
• 2018年商品房供应量预计约488万方，2019年预计约218万方。

土地成交明细

• 2012年：住宅用地成交17幅，总面积420.9亩，楼面价平均为352元/㎡；商服用地成交6幅，总面积248.85亩，楼面价平均为633元/㎡。
• 2013年：住宅用地成交17幅，总面积814.7亩，楼面价平均为293元/㎡；商服用地成交6幅，总面积187.6亩，楼面价平均为559元/㎡。
• 2014年：住宅用地成交14幅，总面积657亩，楼面价平均为451元/㎡；商服用地成交1幅，总面积56.3亩，楼面价平均为526元/㎡。
• 2015年：住宅用地成交17幅，总面积1332亩，楼面价平均为631元/㎡；商服用地成交12幅，总面积1137亩，楼面价平均为736元/㎡。

主要观点与关键信息

• 城市地位：商丘是豫、鲁、苏、皖交界的重要城市，具有战略意义。
• 交通优势：商丘是国家重要的交通枢纽，有利于经济发展和房地产市场。
• 产业结构：以能源深加工为主导，多元化发展，经济持续增长。
• GDP与房地产关系：GDP增长带动房地产市场发展，商丘处于快速发展期。
• 人口增长：商丘是流入型城市，城镇化率提高，促进房地产需求。
• 城市规划：城市框架不断扩展，CBD、新区建设推动城市发展。
• 土地市场：土地供应大于需求，价格波动较大，未来供应量稳定。
• 房地产市场前景：随着城市快速发展和人口增长，房地产市场需求旺盛，发展潜力大。

企业进驻建议

• 关注土地供应：把握未来土地供应趋势，合理布局项目。
• 结合城市规划：优先考虑中心城区及规划重点区域。
• 利用人口增长：抓住城镇化带来的需求增长，布局刚需和改善型住宅。
• 提升产品品质：结合商丘历史文化优势，打造具有文化特色的房地产项目。
• 优化投资策略：关注固定资产投资增长，合理配置投资资源。