中国地质大学-武汉城市空间演化与房地产发展关系（简版）-20181-26页_3mb

武汉城市空间演化与房地产发展关系总结

一、武汉市社会经济发展概况

(一) 省会经济首位度

• 武汉作为湖北省的省会，经济首位度持续上升，从2007年的33.7%上升至2017年的37.5%。
• 武汉GDP增速快于全省总体水平，表明全省经济对武汉依赖程度较高，存在区域发展不均衡问题。
• 2016—2017年房地产投资首位度从58.59%上升至61.35%，说明武汉仍是全省房地产投资的重心。

(二) 房地产销售首位度

• 房地产销售首位度从2016年的43.83%下降至2017年的32.18%，与2016年武汉房地产调控政策有关。
• 武汉市的房地产市场调控政策有效抑制了销售过热，促进了市场理性发展。

(三) 人口首位度

• 武汉人口首位度从2007年的15.63%上升至2016年的18.29%，预计2017年保持在18.5%以上。
• 人口首位度上升表明武汉对省内人口的吸引力增强，人口流动呈现由乡镇-县城-地市-省会的梯度转移趋势。
• 人口虹吸效应显著，但对中部及全国人口的吸引力仍有限。

二、武汉市城市空间演化

(一) 近十年来城市空间演化

• 武汉城市空间扩展主要通过外延型和内涵型两种方式，城市用地规模快速增长，空间结构迅速改变。
• 1954年确立“三镇格局”，1996年形成圈层环状结构，2010年三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段。
• 主城区以城市更新为主，远城区以“农转非”为主进行城市扩张。

(二) 城市空间发展的理念变化

• 从“1+6”城市格局向“1+3+3”转变，构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的空间格局。
• 城市定位转向“国家中心城市”，2021年基本形成框架，2035年初步建成，2049年成为具有国际影响力的世界亮点城市。

(三) 长江时代与空间结构

• 长江主轴与长江新城规划提出，标志着武汉进入“长江时代”。
• 长江主轴规划以“历史之城、当代之城、未来之城”为主线，打造世界级历史人文集聚区。
• 长江新城将分三期建设，最终形成“四镇”新格局，成为武汉新的发展引擎。

(四) 光谷、沌口、临空港发展

• 光谷作为科技创新中心，推动“中国光谷”向“世界光谷”转变。
• 沌口规划为368平方公里，目标是打造现代制造业基地和文化旅游中心。
• 临空港新城规划为7.26平方公里，落实“繁荣在主城、实力在新城”的发展思路。

(五) 居住区发展趋势

• 海绵性开发成为居住区发展的重要方向，要求新建小区可渗透地面不低于40%。
• 居住区由封闭式小区向开放式街区演化，推动交通路网优化与土地节约利用。
• “聚城、近山、沿水”成为未来城市规划理念，强调自然景观与城市空间融合，提升居住价值。

三、武汉市房价空间分异研究

(一) 房价空间分异

• 房价呈现环状结构，随距离市中心越远而衰减。
• 内环线房价较高，汉口片高值点集中在永清至江汉关，武昌片集中在滨江区至沙湖片。
• 二环线内房价高值区以CBD、水果湖为主，房价超过30000元/㎡。
• 二环至三环房价在15000~18000元/㎡之间，三环线外房价较低。
• 临江临湖区域房价较高，如东湖、南湖、墨水湖沿岸。
• 光谷片区独立成“峰”，房价约在18000~20000元/㎡之间，未受中心城区影响。
• 四新、白沙洲、古田等片区为住宅价值洼地，房价约15000元/㎡。

(二) 房价演变趋势

• 2007年以前，房价呈离立式分布。
• 2007~2011年，房价整体化发展，形成以永清为主的单级中心。
• 2011年至今，房价整体化继续加强，形成永清、CBD、水果湖多级中心格局。
• 光谷片区长期独立于主城区，2017年仍保持相对独立性。

(三) 房地产开发利润

• 房地产开发利润公式为：$ M = P - L - E - T $，其中 $ P $ 为销售均价，$ L $ 为楼面地价，$ E $ 为开发成本，$ T $ 为土地增值税。
• 房价、地价、开发利润呈现相似的圈层递减特征，二环线内为高值区，三环线外为低值区。
• 高地价不必然带来高利润，利润主要随房价正相关变化，但受土地增值税制约。
• 2017年房地产暴利时代结束，房价趋于理性。

四、总结

• 武汉市社会经济发展迅速，经济首位度和人口首位度持续上升，但区域发展不均衡问题依然存在。
• 城市空间演化从三镇格局向圈层环状结构发展，再向一体化和“大”字型空间结构演进，为房地产市场带来新机遇。
• 房价呈现环状分异特征，核心区域房价高，临湖临江区域更具升值潜力。
• 光谷、沌口、临空港等新城组群成为未来房地产发展的重要区域。
• 房地产开发利润受房价、地价、土地增值税共同影响，呈现由主城区向远城区递减的趋势。
• 房地产调控政策有效引导市场理性发展，未来房价将更趋稳定，回归居住属性。