【山证国际】“三道红线”新规下，“降杠杆”将成为房企2021年大趋势_13页_1mb

报告摘要

本报告主要分析了2020年下半年中国房地产市场表现，以及“三道红线”新规对房企融资和土地市场的影响，并展望了2021年房地产行业的发展趋势。报告指出，2020年下半年房地产销售表现超预期，但受政策调控和金融监管影响，房企整体“降杠杆”趋势显著。

销售表现超预期：
- 2020年全国商品房销售总额同比上升 $8.7%$ 至约173,613亿元，高于年初预期。
- 销售复苏速度快于商办楼，5月起住宅销售开始录得双位数同比增长，8月增幅达 $27.1%$，随后略有放缓。
- 中小房企销售复苏更为明显，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100组别房企权益销售总额同比分别下跌 $3.7%$、$5.1%$ 和 $11.1%$，而TOP10组别房企仅下跌 $1.1%$。
土地市场由热转温：
- 2020年上半年土地市场活跃，全国土地成交价款在4月同比上升 $82.3%$，但5月开始回落。
- 8月“三道红线”新规出台，叠加热点城市调控升级，土地市场热度降温。
- 百强房企新增土地货值总额2020年同比上升 $15.7%$ 至约115,388亿元，其中8月和9月增长显著，但10-12月增幅收窄。
部分大型房企第四季度减少土储投资：
- 中国恒大、绿地集团、华侨城、中国金茂、奥园集团、金科集团等大型房企在第四季度新增土地货值同比明显下跌。
- 部分中小房企则加大土地投资，显示出市场分化趋势。
2021年“降杠杆”将成为大趋势：
- 中央坚持“房住不炒”，继续实施“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策。
- 金融监管持续从严，房地产贷款集中度管理制度实施，对房企有息负债规模设置“三道红线”。
- 货币政策不会急转弯，但房地产融资将更加审慎。