房地产行业内房板块年度跟踪报告：“三道红线”新规下，“降杠杆”将成为房企2021年大趋势-20210121-山证国际-13页_1mb

内房板块年度跟踪报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于2020年下半年中国房地产市场表现及“三道红线”新规对房企的影响，分析了销售、土地市场以及政策环境的变化，并提出了2021年的行业趋势和投资建议。

主要观点

1. 下半年销售表现超预期

• 2020年全国商品房销售呈现“深V”形走势，受疫情影响，1-2月及3月销售额同比分别大跌35.9%和14.6%。
• 随着疫情受控，销售复苏明显，5月开始录得双位数同比增长，8月增幅达27.1%，9-12月增幅有所放缓，但总体仍保持正增长。
• 全年商品房销售总额同比增长8.7%，高于年初预测的乐观情况（164,244亿元）约5.9个百分点。
• 住宅销售复苏速度高于商办楼，5月起住宅销售额同比恢复正增长。
• 百强房企权益销售总额同比增长10.8%，其中TOP10房企仅下跌1.1%，而中小型房企跌幅较大，但下半年推盘更积极，部分房企权益销售增长势头优于大型房企。

2. 土地市场“由热转温”

• 2020上半年土地市场活跃，4月土地成交价款同比上升82.3%，但5月后出现回落。
• 8月“三道红线”新规出台，叠加部分热点城市调控升级，导致下半年土地市场趋于理性。
• 百强房企新增土地货值总额全年同比增长15.7%，但第四季度增长放缓，部分大型房企如中国恒大、绿地集团等显著减少土储投资。

3. “降杠杆”将成为2021年大趋势

• 中央政府坚持“房住不炒”定位，对楼市调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为主。
• 地方政府将继续落实“因城施策”机制，增加调控灵活性。
• 房地产金融监管从严，2020年8月出台“三道红线”新规，2020年12月新增“两道红线”政策，推动房企降杠杆。
• 2021年房企销售增长将延续，但增速放缓，城市间销售表现持续分化，一线及二、三线大都市圈核心城市销售表现较强。

关键信息

销售数据亮点

• 2020年全年商品房销售总额约173,613亿元，同比上升8.7%。
• 5月起百强房企权益销售额开始正增长，8月达26.4%，12月达26.1%。
• 住宅销售复苏快于商办楼，全年住宅平均销售额增长较办公楼、商业房更为平稳。

土地市场变化

• 2020年全国土地成交价款在3月开始回升，4月达722亿元，同比上升82.3%。
• 下半年土地市场“由热转温”，部分房企拿地节奏放缓，导致10-12月新增土地货值同比增幅收窄。
• 百强房企全年新增土地货值总额达115,388亿元，同比上升15.7%。

政策影响

• “三道红线”和“两道红线”政策对房企负债和融资产生深远影响。
• 部分大型房企在第四季度显著减少土地投资，如中国恒大、绿地集团、华侨城等。
• 地方政府对热点城市继续加强调控，包括限购、限贷、限价、限售等。

投资建议

• 中长期看好具备规模与品牌优势的内房企业，认为行业集中度将进一步提升。
• 建议关注以下房企：融创中国(1918.HK)、中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)、世茂集团(813.HK)、旭辉集团(884.HK)、龙光集团(3380.HK)。

风险因素

• 房地产调控力度加大；
• 经营相关风险；
• 人民币汇率波动。

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