世联行-时移而治，不易者乱-2017年成都市房地产市场年报-20180112-110页_7mb

成都市房地产2017年市场年报总结

核心内容概述

2017年成都市房地产市场在宏观经济调整、金融环境趋紧、政策调控加强等多重因素影响下，整体处于下行周期。市场呈现分化态势，主城、近郊与远郊区域表现各异。土地市场火热，成交楼面价高位运行，但供应面积持续下降。商品住宅市场成交量价齐升，但价格涨幅受限价政策抑制。商办市场调控趋严，政策导向明显。整体市场面临“时移而治，不易者乱”的挑战与机遇。

主要观点与关键信息

一、宏观市场·时局生变

• 宏观经济：我国经济进入高质量发展阶段，对增速容忍度提高，短期强刺激政策难再现。
• 金融环境：货币政策面临“内忧外患”，存在超调风险。实际利率长期处于负值，不利于“去杠杆”与抑制资产泡沫。
• 政策环境：延续差别化调控政策，发展长期租赁市场，抑制投机，支持刚需。房产税推进加快，但短期仍面临立法障碍。
• 市场表现：房地产下行周期延续，房贷利率上行对市场形成制约。政策托底三四线城市，市场成交惯性仍存。

二、城市走向·态势分化

• 区域经济：成都经济增长结构优化，第三产业占比达53.62%。固定资产投资增速仍较高，但房地产投资出现负增长。
• 限购政策：限购区域扩大至二手住房，政策力度留有空间，保障刚需。
• 落户政策：条件与积分落户双轨并行，变相突破限购，吸引人才。
• 限贷、限转政策：二套房首付升至70%，限制短期投机，提高持有周期风险。
• 商办政策：政策逐步规范商办市场，开发商规划设计能力受考验。

三、土地市场·火热空前

• 市场情况：土地成交楼面价高位回落，供应以住宅为主。2017年土地出让金达1222.03亿元，涨幅达104.35%。
• 人才公寓：2017年供应20宗，主要由国企及中大型开发商竞得。未来中期供应加速，对中低端市场冲击较大。
• 租赁住房：17宗租赁地块集中供应，主要位于主城与天府新区，溢价率高。未来公共租赁住房短期集中供应，后期将减少。
• 房企拿地：品牌房企拿地日趋多元化，天府新区为热点区域。TOP10房企收并购占比高，恒大、融创停止招拍挂拿地。
• 板块特征：正兴、中央商务区板块供应最大，兴隆湖板块商业用地供应多，抚琴-石人、内金沙板块楼面地价最高。

四、商品住宅·节节攀升

• 市场情况：商品住宅成交均价持续上涨，2017年达8576元/㎡。供应锐减，价格创新高。
• 主城市场：供应紧缺，均价上行，库存再创新低。
• 近郊市场：供不应求，成交均价快速上行，存销比震荡下行。
• 远郊市场：受限购政策影响，价格暴涨，去化周期下降，市场表现较好。
• 成交金额：商品住宅销售金额小幅回落，主城与近郊差额加大。

市场趋势与机遇

• 市场小年：整体市场面临调整，成交量价受政策与金融环境影响。
• 市场机遇：政策支持刚需，促进区域市场健康发展。租赁市场加速发展，为市场提供多元化选择。远郊市场去化良好，未来可能成为增长点。

结论

2017年成都市房地产市场在宏观调控与政策引导下，呈现“时移而治，不易者乱”的特点。市场分化明显，各层级区域表现各异。土地市场火热，但供应结构变化可能影响未来开发强度。商品住宅市场在限价政策下保持稳定，但整体仍处于调整期。政策与市场共同作用，为市场带来新的机遇与挑战。