20221113-中国银河-多重政策催生房地产行业产业链行情发酵_14页_1mb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

近期，房地产行业迎来政策边际趋暖，旨在缓解民营企业融资困难，推动行业平稳健康发展。政策组合包括“三支箭”，其中“第二支箭”聚焦于债券融资支持工具，为民营房企提供增信服务和融资支持。此外，央行和银保监联合发布十六条措施，支持房地产市场融资、稳定市场信心、化解风险。

主要观点

• 政策支持：央行和银保监推出多项政策支持房地产市场，包括稳定开发贷款、支持个人住房贷款、优化并购融资等。
• 市场信心修复：政策对房地产行业和相关产业链形成积极影响，推动市场信心恢复。
• 地产债回暖：市场对地产债信心有所修复，部分地产债价格大幅上涨。
• 行业复苏预期：房地产行业虽面临长期挑战，但短期仍存在交易性机会，预计需至少5年时间缓释“灰犀牛”风险。
• 产业链表现：房地产及相关行业如建筑材料、轻工制造、钢铁、银行、家用电器、建筑装饰等在政策和市场行情带动下领涨。

关键信息

房地产政策

1. “第二支箭”扩容：

   • 11月8日，银行间市场交易商协会宣布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。
   • 11月9日，中债信用增进公司发布通知，支持民营房企融资，房企可提交增信需求。

2. “第三支箭”：

   • 通过市场化方式，带动金融机构和社会资本参与民营企业股权融资。

3. 十六条措施：

   • 支持房地产融资平稳有序。
   • 鼓励金融机构提供配套融资支持。
   • 推动“保交楼”专项借款。
   • 阶段性优化房地产项目并购融资政策。
   • 探索市场化支持方式，如资产管理公司参与项目处置。
   • 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期。

4. 住房租赁基金：

   • 我国首个住房租赁基金在北京设立，规模为300亿元，将用于租赁住房建设。

房地产行业现状

• 销售低迷：2022年前三季度，房地产销售数据持续低迷，销售面积、销售额及房地产投资增速均为负。
• 融资困难：民营房企面临融资难题，拿地规模和新开工面积大幅下降。
• 融资模式转型：房地产行业从高杠杆、高周转模式向更稳健的融资模式转型。
• 风险缓释：政策有助于缓释房地产行业“灰犀牛”风险，但行业恢复仍需时间。

地产债表现

• 价格反弹：随着“第二支箭”扩容，地产债价格出现大幅反弹，如“21金科03”涨50%，“20碧地04”涨超18%。
• 信用利差下降：地产债信用利差呈下降趋势，反映市场对地产债信心增强。
• 利好信用债：政策对房地产信用债形成支撑，有利于市场信心修复。

房地产相关产业链表现

• 行业领涨：上周（11月11日当周），房地产行业及其相关行业领涨全行业，其中房地产指数上涨10.24%。
• 上游行业：建筑材料、工程机械等上游行业涨幅较大，如装修建材涨幅达18.67%。
• 下游行业：家用电器、银行、建筑装饰等下游行业也表现良好。

风险提示

• 地缘政治不确定因素：地缘政治变化可能影响房地产行业及市场。
• 政策不及预期：政策效果可能不如预期，导致市场波动。
• 市场情绪脆弱：市场情绪可能对政策效果产生影响，导致短期波动。

交易机会

• 短期交易机会：房地产行业及上下游产业链仍存在交易性机会，尤其是在政策支持下。
• 长期复苏预期：房地产行业未来5年仍需时间恢复，但政策支持有助于缓释风险。

行业与公司评级

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

总结

房地产行业政策边际趋暖，为行业及产业链带来一定利好。尽管行业面临长期挑战，但短期内存在交易性机会。地产债价格反弹，市场信心有所修复。房地产及相关行业表现良好，但仍需关注政策效果及市场情绪变化。