德勤-物业行业专题报告-2020.6-39页_999kb

中国物业行业专题报告总结

核心内容概述

本报告由德勤中国高管薪酬研究中心发布，聚焦中国物业行业的发展态势、组织发展趋势及股权激励趋势，旨在为物业企业提供战略洞察与实践指导。

一、中国物业行业发展态势

市场规模与增长

• 中国物业管理市场呈现存量与增量并存的格局，预计到2025年市场规模将达到1.8万亿元，具备巨大发展潜力。
• 2015-2019年新开工房屋面积持续上升，2018年TOP100物业公司合同储备项目面积均值逐年提升。

竞争格局

• 行业集中度持续增强，2018年TOP100物业公司市场份额达38.85%，头部企业效应显著。
• 头部企业通过拓展业务范围和提升服务质量，推动行业向智慧化、生态化方向发展。

收入结构

• 增值服务收入增长显著，2018年TOP100物业公司增值服务收入均值为1.73亿元，占总收入的19.51%。
• 非业主增值服务占比达45.60%，业主增值服务占比达54.50%，其中空间运营、房屋经纪和电商服务占比最高。

资本运作趋势

• 自2014年彩生活赴港上市以来，物业企业上市热潮持续，截至2020年4月，已有22家物业公司上市，其中3家为A股上市。
• 2019年物业行业共发生22起并购案，总金额超44亿元，大型物业公司通过并购实现市场拓展。
• 物业企业多采用红筹上市路径，上市前股权激励计划通常以较低价格实施，以增强激励效果。

二、中国物业行业组织发展趋势

行业变革与组织挑战

• 行业竞争进入下半场，物业企业面临从传统物业服务向智慧化、跨界化、生态化转型的挑战。
• 传统组织架构在协同、创新和决策方面存在明显不足，需适应新的业务模式。

新型组织能力需求

• 客户中心：关注客户场景化需求，提升客户体验。
• 高效协同：打破组织壁垒，促进跨部门协作。
• 开放共享：整合内部资源，实现资源共享与价值最大化。
• 敏捷灵活：快速响应市场变化，灵活调整组织架构与流程。
• 持续创新：支持创新孵化，推动业务模式突破。
• 技术卓越：融合数字化技术，提升运营效率与战略决策能力。

组织敏捷转型关键思路

• 组织架构：构建跨边界的虚拟团队，实现灵活组织结构。
• 组织治理：确保战略理解一致，赋能一线员工，明确数字化权责界面。
• 组织文化：塑造协同作战文化，鼓励创新与试错，关注长期价值贡献。

标杆实践

• 中航物业：构建“产品特种分队”和“品质特种分队”，提升跨部门协作效率。
• 龙湖物业：通过科技物业系统实现项目运营管理的全面整合。
• 万科物业：推出“睿管家”角色，强化客户导向与服务体验。

三、中国物业行业股权激励趋势

调研样本

• 调研选取20家由境内地产集团拆分出的赴港上市物业管理企业，分析其股权激励机制。

股权激励计划趋势

• 75%的调研企业披露有股权激励计划，且多在上市前推出。
• 平均激励总额度为9.10%，67%的计划总额度占总股本5%及以上，部分企业达到20%-30%。
• 股权激励主要向高管倾斜，如绿城服务高管人均激励额度为其他人员的11倍。

激励价格与归属安排

• 超七成的调研企业采用低于IPO发行价三折的激励价格，增强激励效果。
• 权益归属时间多为三年，部分企业与IPO挂钩，如碧桂园服务的归属安排为上市当年起三年内分别归属40%、30%、30%。

德勤高管薪酬研究中心简介及联系方式

• 德勤中国高管薪酬研究中心致力于提供公司治理、高管薪酬与长期激励的咨询服务。
• 研究团队由多位资深顾问组成，包括合伙人、总监及高级咨询顾问。
• 联系方式包括多个城市的办公室地址及联系方式，方便企业获取专业支持。

总结

中国物业行业正处于快速发展阶段，市场规模有望突破万亿，行业集中度不断提升，头部企业通过创新与资本运作推动转型。组织架构与治理模式需适应新业务模式，构建敏捷、协同、创新、技术驱动的新型组织能力。股权激励作为重要手段，广泛应用于物业企业，尤其在上市前，以较低价格和较长归属期激励关键人才。德勤中国高管薪酬研究中心为物业企业提供专业支持，助力企业实现战略转型与人才管理优化。