2017-专注老旧建筑改造_打造办公楼及公寓产品_12页-2mb

翌成创意（835235）总结

核心内容概述

翌成创意是一家专注于老旧建筑改造的公司，主要提供创意产业园区、服务式办公楼、服务式公寓及众创空间等产品，满足客户在办公、生活、社交等方面的多元化需求。公司业务覆盖上海、北京、天津等区域，主要集中在上海中心城区，收入来源以租金为主。

主要观点

• 行业趋势：中国房地产行业正步入存量房时代，城市更新和存量盘活成为行业发展的重要方向。
• 业务模式：公司采用“获取房地产资源—改造装修—招商出租—后续配套服务”的四阶段模式，从租入目标物业到项目运营需半年至一年。
• 产品设计：公司强调简约时尚的设计理念，引入外籍设计师团队，形成BaseLiving、LinkbyBase、BaseOffice、BaseSOHO等品牌产品，以满足不同客户群体的需求。
• 客户资源：客户包括世界500强外资企业和优秀创意类公司，客户稳定性强，品牌影响力逐渐提升。
• 财务表现：公司收入持续增长，但净利润波动较大，主要受项目拓展成本和管理费用增加影响。
• 盈利预测：预计2017-2018年归属于上市公司股东的净利润分别为594万元和1107万元，每股收益分别为0.21元和0.39元。
• 风险提示：公司无实际控制人，存在决策效率低下的风险；资产负债率较高，存在流动性不足和依赖股东借款的风险。

关键信息

基本数据

• 成交价：6.54元
• 总股本：2813万股
• 流通股本：1722万股
• 总市值：1.84亿元
• 每股净资产：4.86元
• PB（市净率）：1.35倍

财务指标（单位：百万元）

业务与产品

• 业务范围：老旧建筑改造，包括创意产业园区、服务式办公楼、服务式公寓、众创空间等。
• 客户类型：中高端客户，包括外资企业、创意设计类公司。
• 服务内容：提供日常打扫、行政支持、管家式服务、公共设施等。
• 项目来源：主要从政府、国企承租老旧建筑，签订5-20年的长期租赁合同。
• 管理项目：截至2016年底，公司管理项目共26个，包括5个服务式公寓、3个创意产业园、18个商业办公楼。

竞争对手

• 锦和商业：专注于创意产业园区的定位、改建和运营管理。
• 上海德必：为文化创意企业提供高品质办公环境。
• 圣博华康：提供文化创意园区的规划咨询、顾问服务、投资与运营。
• 快易名商：提供服务式办公室租赁及配套增值服务。

风险提示

• 无实际控制人风险：公司无实际控制人，可能影响决策效率。
• 负债率过高风险：公司资产负债率较高，存在流动性不足和依赖股东借款的风险。

发展战略

• 规模扩张：公司不断拓展项目数量，增加管理项目至26个，设立分支机构以支持区域业务。
• 产品多样化：开发BaseLiving等高端服务式公寓产品，拓展复合空间如宋园路项目，提供灵活多样的办公与生活解决方案。
• 品牌建设：通过优质服务和设计提升品牌形象，吸引高端客户群体。

盈利预测

• 2017年净利润预测为594万元，每股收益0.21元。
• 2018年净利润预测为1107万元，每股收益0.39元。

结论

翌成创意在老旧建筑改造领域具有一定的竞争优势，凭借国际化设计团队和优质客户资源，逐步实现业务扩张和产品多样化。然而，公司面临无实际控制人、高负债率等风险，需在提升运营效率和优化财务结构方面持续努力，以实现长期稳定发展。