成都产业办公楼白皮书-「重新定义」产业办公-JLL_80页_5mb

成都产业办公楼白皮书总结

核心内容

本报告由仲量联行研究部发布，旨在重新定义成都“产业办公”概念，并通过全景数据揭示成都产业办公楼市场的需求全貌、子市场格局、产业链发展需求以及企业生命周期下的市场流动性。报告首次发布成都优质产业办公楼企业客户Top50榜单，并首次解读成都产业办公楼的产业结构与全口径产业地图。

主要观点

• 重新定义“产业办公”：产业办公楼与传统商业办公楼在物业形态、空间功能、产业特征等方面存在显著差异，其更强调“产业”属性，需根据产业链与企业需求进行定制化开发。
• 样本扩容：报告纳入超千万平方米的产业办公空间样本，覆盖成都五城区、高新区、天府新区等区域，总样本面积达2,331.9万平方米，其中产业办公（IO）存量为862.5万平方米，企业客户总数达19,055家。
• 产业结构：科技互联网、地产建筑、医药及生命科学为成都产业办公楼的主要需求行业，其中科技互联网占比最高，达42.0%。
• 市场流动性：企业在不同办公载体间存在迁移现象，主要基于业务发展阶段、成本控制、总部设立及创新业务探索等需求，推动产办与商办的互动与竞争。

关键信息

1. 产业办公楼定义与分类

• 产业园区 [IA]：早期产业办公形式，以生产、制造为主，后期引入研发、实验等功能，涵盖低层独栋、中高层塔楼、非标建筑等。
• 产业楼宇 [IB]：以塔楼式建筑为主，硬件接近优质商业办公楼，多用于总部楼宇，具备良好的商务接待功能。
• 总部园区 [IH]：单个企业自用的封闭式产业办公空间。
• 小体量楼宇 [IS]：办公面积低于5,000平方米，稀缺性高，多吸引地产建筑、制造业等企业。
• 优质产业办公楼 [IO]：符合仲量联行定义的产业办公空间，包含产业园区和产业楼宇。

2. 产业办公楼市场概况

• 面积与数量：成都优质产业办公楼总存量达862.5万平方米，企业客户总数达19,055家。
• 空置率与租金：优质产业办公楼平均空置率为24.6%，其中产业楼宇空置率17.8%，产业园区空置率27.6%。平均租金为56.7元/平方米/月，其中产业楼宇67.6元/平方米/月，产业园区52.1元/平方米/月。
• Top50榜单：科技互联网企业占据主导地位，如京东、腾讯、抖音等，科技互联网在Top50中占比达51.8%，远超其他行业。

3. 产业办公楼与商办市场对比

• 行业分布差异：产业办公楼以科技、地产、医药为主，而商办市场则以金融、地产、互联网为主。
• 企业生命周期：企业在成长期从产办转向商办，以提升办公品质和规模；在稳定期，部分企业从商办迁往产办，以降本增效、设立总部或探索创新业务。
• 区域分布：产办与商办市场在成都不同区域呈现不同特征，如高新区、天府新区、金融城等。

4. 子市场版图重绘

• 三级划分体系：成都办公楼市场被重新划分为一级（4大片区）、二级（20个子市场）、三级（10个板块），为研究提供更清晰的视角。
• 大源子市场：以产业园区为主，产办存量达599.8万平方米，空置率27.6%。产业楼宇占比约16.0%，空置率16.0%，主要由头部科技企业使用。
• 金融城子市场：产办存量109.6万平方米，其中产业楼宇占比更高，主要集中在金融城东，以地产建筑和文创产业为主。
• 天府新区：产办存量84.9万平方米，兴隆湖占比最高，以科技、政府机构及公共组织为主，未来具备成为成都第三大商务区的潜力。
• 怡心湖子市场：以制造业和科技互联网为主，空置率32.7%，低于兴隆湖，主要承接双流空港的产业资源。

结论

成都产业办公楼市场正经历从传统制造向高科技、研发型产业的转型，其发展与地方经济、产业政策、人才引进等因素密切相关。仲量联行通过全口径数据样本和细分市场分析，揭示了成都楼宇经济的全貌，并为未来产业办公的开发与运营提供了重要参考。产业办公楼不仅是企业办公需求的载体，更是推动城市经济高质量发展的关键引擎。