20170627-梧桐公会-翌成创意-835235.OC-专注老旧建筑改造_打造办公楼及公寓产品_11页_1mb

翌成创意 (835235) 总结

核心内容

翌成创意是一家专注于老旧建筑改造的公司，主要业务包括创意产业园区、服务式办公楼和服务式公寓的改造与运营，致力于打造系统化、多元化的创意文化生活空间和服务。公司业务覆盖上海、北京、天津，主要集中在上海中心城区，主要收入来源为租金收入。

主要观点

• 行业背景：中国房地产行业正步入存量房时代，存量盘活和城市更新成为行业发展的新趋势，推动老旧建筑改造需求。
• 业务模式：公司以“简约、时尚”的设计理念进行老旧建筑改造，形成BaseLiving、LinkbyBase、BaseOffice、BaseSOHO等多元化产品线，满足不同客户群体的需求。
• 客户资源：公司客户资源优质，包括宝马（中国）服务有限公司、上海港腾投资管理有限公司等世界500强企业，客户稳定性较强。
• 竞争优势：公司拥有国际化设计团队，具备较强的研发设计能力，同时具备较强的招商推广能力，能够与客户建立长期合作关系。
• 财务状况：公司2017年6月27日的成交价为6.54元，总市值为1.84亿元，资产负债率较高，存在流动性不足的风险，但通过增加股本和管理服务费收入，公司正逐步改善债务结构。
• 盈利预测：预测公司2017-2018年净利润分别为594万元、1107万元，每股收益分别为0.21元、0.39元，盈利能力持续提升。

关键信息

财务数据

• 2017年6月27日成交价：6.54元
• 总股本：2813万股
• 流通股本：1722万股
• 总市值：1.84亿元
• 每股净资产：4.86元
• PB（市净率）：1.35倍

财务指标（2014A-2018E）

业务模式

• 公司的业务流程分为四个阶段：获取房地资源、房屋改造装修、对外招商出租、后续配套服务。
• 项目从租入到运营通常需要半年至一年时间。
• 公司主要从政府、国企处承租老旧建筑，通过长期租赁合同实现资金回收。

产品与服务

• 产品包括创意产业园区、服务式办公楼、服务式公寓及SOHO办公空间。
• 服务涵盖日常打扫、行政支持、管家式生活配套（如24小时服务热线、每日早餐、洗衣服务、家具定制等）。
• 公司还提供健身房、楼顶酒廊花园等公共设施。

竞争对手

• 上海锦和商业经营管理股份有限公司
• 上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司
• 上海圣博华康文化创意投资股份有限公司
• 快易名商（新三板挂牌公司）

股东结构

• 控股股东为上海盛煦企业管理咨询有限公司，成立于2015年1月，法定代表人张其奇，注册资本800万美元。
• 上海盛煦无实际控制人，公司亦无实际控制人。

风险提示

• 无实际控制人风险：公司决策效率可能受影响。
• 负债率过高风险：公司资产负债率较高，存在流动性不足风险。
• 依赖股东借款风险：公司曾依赖股东及其关联方借款，存在潜在法律风险。

项目拓展与新业态发展

• 公司积极拓展新型业态，如BaseLiving、BaseSOHO等高端服务式公寓产品。
• 2016年新增项目包括张江项目、天津项目和银亿项目，管理项目总数达26个。
• 公司在北京设立运营团队，拓展宋园路等复合空间项目，满足多样化需求。

客户稳定性与品牌影响力

• 公司客户资源优质，包括世界500强企业及创意类优秀企业。
• 品牌影响力增强，老客户可在不同区域、不同档次公寓中找到合适住所。

结论

翌成创意在老旧建筑改造领域具有一定的先发优势和品牌影响力，其产品线丰富，设计团队国际化，具备较强的研发和招商能力。然而，公司仍面临无实际控制人、资产负债率高、依赖股东借款等风险，需通过增加股本、优化债务结构、提升管理服务费收入等方式改善财务状况。未来，随着新型业态的拓展和项目规模的扩大，公司盈利能力有望进一步提升。