成都产业办公楼白皮书-「重新定义」产业办公_80页_5mb

成都产业办公楼白皮书总结

核心内容

本报告由仲量联行研究部发布，旨在对成都“产业办公”进行重新定义，并通过详实的数据分析，全面解读成都产业办公楼市场的发展现状与未来趋势。报告基于超千万平方米的产业办公空间样本，结合企业客户调研，首次发布成都优质产业办公楼Top50榜单，并对产业办公楼与商业办公楼的市场格局、产业结构及运营趋势进行全景描绘。

主要观点

1. 产业办公的重新定义

   • 产业办公楼不同于传统商业办公楼，其物业形态与空间功能更加多元，且需满足特定产业需求。
   • 产业办公楼分为产业园区（IA）与产业楼宇（IB）两大类，其中产业园区更注重研发、实验等功能，而产业楼宇则更接近优质商业办公楼，具备较高的硬件标准和商务属性。

2. 数据样本与市场现状

   • 成都产业办公楼与商业办公楼总样本量达2,331.9万平方米，其中产业办公楼存量为862.5万平方米。
   • 优质产业办公楼平均空置率为24.6%，低于优质商业办公楼（26.5%）。
   • 产业办公楼平均租金为56.7元/平方米/月，其中产业楼宇租金更高（67.6元/平方米/月）。

3. 产业结构特征

   • 科技互联网产业在产业办公楼中占比最高（42.0%），尤其在高新区、新川等区域。
   • 医药及生命科学产业在产业园区中的占比显著高于产业楼宇（9.9% vs 3.0%）。
   • 地产建筑行业在小体量独栋产业办公楼中的占比高达29.1%，远高于优质产业办公楼（13.7%）。

4. 企业生命周期与市场流动性

   • 企业从产业办公楼向商业办公楼迁移，主要出于降本增效、总部设立及业务探索等需求。
   • 头部企业（如京东、腾讯、阿里等）在产业办公楼中占据重要地位，其承用面积占总需求的22.8%。

关键信息

6大亮点

• 首次发布成都优质产业办公楼企业客户Top50榜单
• 首次解读成都优质产业办公楼产业结构
• 首次发布成都全口径楼宇产业地图
• 首次解读办公楼细分产品的产业结构
• 重新定义成都全口径办公楼子市场
• 首次解读成都20个全口径办公楼子市场产业结构

数据概览

• 企业客户总数：19,055家
• 企业客户总面积：1,794万平方米
• 全口径样本总量：2,331.9万平方米
• 优质产业办公楼存量：862.5万平方米
• 优质商业办公楼存量：1,144.2万平方米
• Top50企业门槛：1.2万平方米

产业办公楼Top50榜单

• 排名前五：京东、腾讯、新华文轩、中国移动、太平洋保险
• 科技互联网企业占比：51.8%
• 头部企业撬动市场：不足1%的企业数量占据近1/4的办公面积需求

子市场划分

报告将成都办公楼市场划分为三级体系，包括：

• 一级划分：4个大片区（如高新区、天府新区等）
• 二级划分：20个子市场（如大源、金融城、兴隆湖等）
• 三级划分：10个板块（如新川、怡心湖等）

子市场分析

• 大源：产办存量约80万平方米，空置率16.0%，金融与地产企业需求突出，科技互联网占比达48.7%。
• 金融城：产办存量109.6万平方米，主要分布在科华南路与天府大道两侧。地产建筑需求强劲，占比26.9%。
• 天府新区：产办存量84.9万平方米，其中兴隆湖占比超九成，科技产业占比达48.7%。
• 怡心湖：产办存量17.0万平方米，空置率32.7%，制造业与科技互联网需求突出，核动力相关产业占比达19.3%。
• 新川：产办存量82.0万平方米，科技互联网产业占比50.9%，预计未来四年新增供应186.6万平方米。

结论

本报告通过重新定义“产业办公”、全景数据采集与分析、子市场划分、产业链视角下的产业需求，全面描绘了成都产业办公楼市场的现状与未来发展趋势。产业办公楼在支撑地方经济与产业招引方面具有重要作用，其发展与运营需关注产业特性与人本需求，以实现高质量发展。未来，随着城市化进程的推进和产业政策的引导，成都产业办公楼市场将继续优化，形成更加多元、高效的楼宇经济格局。