【JLL】成都产业办公楼白皮书-「重新定义」产业办公_80页_5mb

成都产业办公楼白皮书总结

核心内容

仲量联行发布的《成都产业办公楼白皮书》对成都产业办公楼进行了重新定义，并基于2,331.9万平方米的全口径办公楼样本（含商办与产办）进行了深入分析。报告从产业与办公的视角出发，探讨了成都产业办公楼市场的发展现状、产业结构、子市场格局及未来趋势。

主要观点

• 产业办公楼的定义：产业办公楼不同于传统商业办公楼，其物业形态与功能更加多元化，涵盖产业园区、产业楼宇、总部园区、小体量楼宇等，服务于第二产业，尤其是研发、测试等非生产性需求。
• 数据样本扩容：报告首次纳入超千万平方米的产业办公空间样本，企业客户总数达19,055家，总面积达1,794万平方米，是成都办公楼研究领域的重大突破。
• 产业与办公的协同发展：产业办公楼的开发围绕地方产业招引需求展开，以产业属性为核心，通过低土地成本吸引龙头企业，促进区域经济高质量发展。
• 产业结构特征：科技互联网、地产建筑和医药及生命科学是成都产业办公楼市场的主要需求行业，其中科技互联网占比最高（42.0%），远超商办市场。
• 企业生命周期与办公需求：企业在不同发展阶段对办公空间的需求呈现差异，成长期偏好商办，成熟期转向产办，以实现降本增效与产业创新。

关键信息

产业办公楼的分类

企业客户Top50榜单

• 榜单亮点：科技互联网企业占据主导地位，京东、腾讯、新华文轩位列前三。
• 头部企业影响：Top50企业承用面积达148.1万平方米，占产办总面积的17.2%，体现出“头部聚焦效应”。
• 企业类型分布：
  • 科技互联网：51.8%
  • 地产建筑：13.7%
  • 医药及生命科学：7.4%
  • 金融业：5.1%
  • 政府机构及公共组织：5.7%

产业办公楼与商业办公楼对比

子市场格局

• 大源：产业楼宇空置率16.0%，远高于产业园区（27.6%），主要承接金融与地产企业。
• 金融城：商办与产办租户结构趋同，地产建筑需求占比较高（26.9%），产办以产业楼宇为主。
• 天府新区：产办存量84.9万平方米，主要集中在兴隆湖板块，商办集中于西博城，产办以产业园区为主（占比96.6%）。
• 怡心湖：产办存量17.0万平方米，空置率32.7%，产业结构以制造业和科技互联网为主。
• 新川：作为成都国家新一代人工智能创新发展试验区，产办存量82.0万平方米，平均空置率20.3%，科技互联网占比50.9%，是成都产办发展的重点区域之一。

未来展望

• 发展趋势：随着城市多中心化发展，产办与商办的边界逐渐模糊，两者在地理分布和功能上出现重叠。
• 重点方向：产业办公楼的开发更加注重“产业集群化”和“产业社区化”，以满足企业对空间、功能及配套的多元化需求。
• 政策支持：地方政府在产业招引、税收补贴等方面的政策支持，使得产办成为推动区域经济高质量发展的重要载体。
• 可持续发展：仲量联行通过全口径数据样本和深度调研，为成都楼宇经济的发展提供了详实的依据和前瞻性的视角，推动产业办公楼向更高质量、更高效能方向演进。

总结

成都产业办公楼市场正在经历从传统工业厂房向现代化、高品质办公空间的转型。仲量联行通过全面的数据分析和重新定义，为成都楼宇经济发展提供了清晰的图景和深入的洞察。未来，产业办公楼将更加注重产业适配性、空间灵活性及政策引导，成为成都打造“科技之都”和“创新之城”的重要支撑。