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报告摘要

华泰 | 房地产：调整背后的积极因素总结

核心内容

2026年上半年，A股90家样本房企中，已有69家发布中报业绩预告。整体来看，房企仍处于归母净亏损状态，但亏损幅度同比有所收窄，显示出行业调整中的积极信号。华泰证券认为，2026年是房企转型的关键年，尽管结转收入下行与减值压力仍是主要拖累，但头部房企仍具备较强的抗风险能力，并在利润率筑底、杠杆率下降、发展逻辑优化等方面形成积极因素，为优质房企提供了投资机会。

主要观点

行业整体亏损仍存，但边际改善
- 90家房企中，亏损、预减、改善（预增+扭亏）的占比分别为57.8%、4.4%、14.4%。
- 开发类房企亏损比例最高，达67.6%，而运营类和服务业房企亏损比例分别为25.0%和33.3%。
- 2026H1整体归母净亏损在344～467亿元之间，但同比2025H1亏损总额下降5.1%～30.0%。
- 经营性房企亏损比例最低，部分已实现归母净利转正，体现其抗周期能力。
业绩下滑原因集中于结算收入下行与毛利率下降
- 亏损及预减的56家房企中，结算收入下行是主要因素（32家）。
- 毛利率下行与计提减值是次级因素，分别影响15家和14家房企。
- 有12家房企因费用刚性（利息支出与管理费用未随收入收缩）导致亏损。
- 4家房企受公允价值/投资收益波动影响。
业绩改善主要来自非主业投资与资产处置
- 业绩预增的6家房企主要受益于股权投资、资产证券化等非主业投资收益。
- 扭亏房企多通过剥离开发业务、完成转型以及资产处置实现业绩修复。
头部房企仍具优势，积极因素正在累积
- 市值TOP10房企中仅20%出现亏损，显示头部房企仍保持相对优势。
- 头部房企面临结算收入和毛利率压力，但存在以下积极因素：
  - 新增项目利润率筑底，有利于2027及2028年结算利润率回升；
  - 销售回款稳健、拿地力度收缩，有助于杠杆率优化与现金流改善；
  - 各头部房企普遍转向“开发+运营”模式，优化发展逻辑，增强抗周期能力。

关键信息

行业现状：2026H1，房企整体仍亏损，但亏损幅度同比收窄，边际改善信号初现。
细分板块表现：开发类房企亏损最严重，运营类和服务业房企亏损比例较低。
业绩改善来源：非主业投资收益、资产处置及业务转型是主要驱动因素。
头部房企优势：在利润率、杠杆率及发展逻辑上具有明显优势，具备投资价值。
投资窗口：当前地产股估值处于历史低位，叠加头部房企的经营优势，形成较好的布局机会。

风险提示

房地产政策波动
房地产市场复苏不及预期
部分房企存在经营风险

投资逻辑

经营优势：头部房企在销售、结算及运营方面表现稳健。
估值低位：主流地产股估值已回落至历史低位，具备配置价值。
转型趋势：房企普遍向“开发+运营”模式转型，增强抗风险能力。

文章来源

研报名称：《调整背后的积极因素——房企2026中报预告总结》
发布日期：2026年7月21日
分析师：
- 刘璐，S0570519070001 | BRD825
- 陈慎，S0570519010002 | BIO834
发布平台：
- 华泰证券研究所国内站：https://inst.htsc.com/research
- 华泰证券研究所海外站：https://intl.inst.htsc.com/research