2024-01-15-第一太平戴维斯-上海投资_2023年第四季度_3页_860kb

报告摘要

2023年第四季度，上海商业地产市场整体表现平稳，大宗交易共完成20笔，合计成交金额达人民币217.6亿元，环比下降15%，同比下降25%。投资型交易主导市场，商铺、酒店、商务园区及综合体均录得成交额环比上升。酒店和零售资产成为投资者关注的重点，两类资产成交总额占上海总成交金额的一半以上。

市场情绪平稳：投资型买家主要为险资、信托及资金实力雄厚的企业，市场情绪保持稳定。
酒店资产活跃：四季度共完成5宗酒店资产交易，其中金峰控股以24.3亿元收购宝格丽酒店，新加坡金鹰集团以17亿元收购外滩万达瑞华酒店，某矿业公司收购上海凯宾斯基大酒店49%股权。
零售市场复苏：零售资产成交额占比上升，部分开发商开始将零售业务纳入房地产投资信托基金（REITs），推动向轻资产模式转型。保险公司继续选择优质零售资产进行投资。
写字楼市场承压：四季度新增供应42.4万平方米，空置率环比上升1.2个百分点至20.3%，租金环比下调2.1%。未来五年写字楼供应仍处于高位，投资者退出策略受阻。
工业/物流市场：非保税高标仓存量升至745.8万平方米，空置率稳定在16.3%。租金表现稳定，但整体市场受供应增加和基本面疲软影响，投资者趋于保守。
服务式公寓市场：四季度新增供应648套，空置率环比上涨0.6个百分点至19.3%，但租金环比上涨0.6%。部分项目被境外基金收购，推动市场发展。
土地市场低迷：2023年上海土地市场交易总额为2,362亿元，同比下降27%。商品住宅和商办综合用地占比较大，楼面价整体下行。

物业类型	毛回报率与净回报率折算比率	净回报率	资本价值估值（人民币每平方米）
甲级写字楼	70-80%	3.5-4.75%	40-90,000
产业园区	75-85%	4.0-5.0%	20-40,000
核心购物中心	55-65%	3.5-4.75%	50-95,000
核心街铺	70-80%	3.0-3.5%	80-150,000
高端服务式公寓	50-60%	3.5-4.25%	55-75,000
长租公寓	70-80%	4.0-5.25%	20-45,000
五星级酒店	35-45%	2.5-3.5%	40-60,000
物流资产	80-85%	4.75-5.25%	7-11,000

地块编号	区域	用途	建筑面积（平方米）	成交总价（亿元）	楼面价（人民币每平方米）	买家
徐汇区龙华街道188N-F-04、05、01、03、02、188N-U-04、03地块	徐汇区	综合	673,207	240.2	35,674	中海地产、上海西岸开发
嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块	嘉定区	住宅	296,998	89.1	30,015	华润置地、华发股份
浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03地块	浦东新区	住宅	187,931	73.9	39,303	招商蛇口
宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块	宝山区	综合	369,416	70.0	18,948	华润置地
徐汇区斜土街道xh128A-11a地块	徐汇区	综合	127,141	53.6	42,134	国达控股、中能建投
普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a-09地块	普陀区	住宅	72,270	47.9	66,210	越秀地产