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上海大宗投资市场四季度情况总结

一、总体概述
• 2022年四季度上海大宗交易市场活跃度显著提升，共完成18宗交易，总成交额达人民币289.5亿元，环比上升132%，同比上升89%。
• 市场活跃受益于年末超大规模投资交易，如友邦人寿收购上实中心（86亿）和凯德收购尚浦中心部分产权（76亿），反映出投资者对未来发展看好。

二、市场参与者与资产类型
• 投资型买家活跃度上升，收购对象偏向于租金及收入稳定、有增值潜力的核心商务区及产业园项目，如北外滩、新江湾城、虹桥板块资产。
• 交易资产类型多元，写字楼仍为主要推动力，占成交总额一半以上，此外产业园区、工业、零售及服务式公寓也有大宗成交。
• 工业物流领域整体表现强劲，境内投资者开始进入，关注本土企业升级需求，如国产替代、数字经济相关的仓储物流需求上升。
• 服务式公寓市场供应增加（如虹桥、新江湾），受益于租金稳定、政策推动的新住宅租赁市场。

三、细分市场表现

四、关键数据与趋势
• 全市甲级写字楼净吸纳量为23.5万平方米。四季度空置率上升至16.4%，同比上升；租金环比下调。
• 写字楼、零售和工业物流市场均受经济下行、疫情因素影响，但零售市场政策积极、市场放开将刺激复苏。
• 写字楼、工业/物流、服务式公寓四大资产类别收益率较低，买方对稳定性资产偏好升高。

五、土地市场与政策影响
• 四季度土地市场成交金额同比小幅上升，住宅及商办用地楼面均价较高，但政策性土地供应控制仍待观察。
• 政府土地出让节奏放缓，影响市场供给变化。

六、展望
• 国内疫情逐步得到控制，消费和投资信心初现复苏迹象，预计2023年办公与商业租赁需求回升。
• 工业物流受数字经济和国产替代继续利好，政策推动基础设施投资拓宽资本退出渠道。
• 后疫情时代零售市场将受关注，相关政策有助于稳定消费和房地产市场预期。
• 写字楼价格已优化，租金趋于平稳；物流资产因投资周期较长，偏好相对转好。
• 所有分析，如图示及数据，基于第一太平戴维斯评估标准，仅供参考，不构成投资建议。

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