2019Q1上海商务园区报告——需求放缓压力下租金维稳_2页_794kb

上海商务园区租赁市场总结

核心内容

在政府激励措施和市场信心恢复的推动下，上海市商务园区租赁市场预计将在2019年下半年迎来回暖。尽管当前市场面临需求放缓的压力，但租赁活动正在逐步复苏，高质量的新增供应也将对市场产生积极影响。我们预测，2019-2023年期间，上海市商务园区平均租金将保持每年约2%的温和增长，为科技企业，特别是初创企业，提供可承受的租赁成本，从而支持市场的长期繁荣。

主要观点

• 需求复苏：随着政府激励措施的实施和市场信心的恢复，上海商务园区的租赁需求预计将在2019年下半年反弹。
• 供应增加：2019年，上海市商务园区市场将迎来77.8万平方米的新增供应，使总存量增至1,040万平方米。
• 租金走势：2019年平均租金将微幅上涨，主要受到高租金新项目的影响。预计2019-2023年租金年均增长率为2%，最终达到人民币4.70元/平方米/天。
• 空置率变化：2019年末全市平均空置率将攀升至17.8%，随后随着供应增加而达到峰值，预计于2023年末回落至15.4%。
• 租户议价能力提升：当前租赁需求疲软，使得租户在谈判中具有更强的议价能力。
• 大型企业扩张：多家大型企业如中国铁塔、微软、施耐德、360和中国移动在2019年第一季度签署了大面积租赁协议，显示市场对优质空间的需求依然强劲。

关键信息

2019年市场预测

• 租赁活动：春节假期后，租赁带看活动逐渐活跃，未来几个月可能会有较多交易达成。
• 租金增长：预计2019-2023年期间，租金年均增长约2%，保持温和上升趋势。
• 净吸纳量：2020-2023年期间，年均净吸纳量将稳定在50万平方米以上。

供应与空置率

• 新增供应：2019年新增供应为77.8万平方米，总存量将增加至1,040万平方米。
• 空置率变化：2019年末空置率将升至17.8%，随后在2020年达到峰值，再逐步下降，预计2023年末为15.4%。

2019年第一季度租赁交易

• 主要交易：
  • 凯龙科技大厦（张江）：施耐德租用5,000平方米
  • 弘源科创大厦（张江）：长投学堂租用6,000平方米，中国铁塔租用3,000平方米
  • 人工智能岛（张江）：微软租用2,800平方米
  • 金桥软件园（金桥）：中国移动租用2,700平方米
  • 科技绿洲三期五（漕河泾）：360租用5,600平方米

投资市场动态

• 整售交易：2019年第一季度，上海商务园区投资市场保持活跃，有三宗整售交易完成。
• 交易项目：
  • 一月份：普洛斯收购张江子市场的上投盛银广场项目
  • 一月份：万科收购临空子市场的扬子江企业广场项目
  • 二月份：东久收购张江中区的盛腾天地项目

建议

我们建议有扩租或搬迁计划的租户尽早开始续约谈判或寻找新的租赁空间，以利用市场复苏的机会，获取更具竞争力的租赁条件。同时，对于投资者而言，市场情绪乐观，投资机会仍然存在，可关注优质项目及子市场的发展趋势。