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上海商务园区市场总结（Q2 2019）

核心内容概览

2019年第二季度，上海商务园区市场呈现出一定的供需变化和政策驱动。整体市场新增供应面积为255,148平方米，总存量达到992万平方米。平均租金维持在人民币4.25元/平方米/天，但整体空置率环比上升0.1个百分点至16.5%。市场表现分化明显，部分区域租金上涨，而其他区域则有所下降。

主要观点

• 新增供应：Q2新增供应主要集中在浦东张江、金桥及浦西临空、漕河泾等区域，其中张江和金桥是新增供应的主要来源。
• 租金表现：整体租金保持稳定，但部分区域租金出现小幅波动。外高桥和金桥租金上涨，而漕河泾、临空等区域租金小幅下降。
• 空置率：整体空置率上升，主要受新增供应影响，但部分区域如漕河泾、张江的空置率下降，显示出市场活跃度。
• 政策影响：国家发改委和商务部发布新版外资准入负面清单和鼓励外商投资目录，进一步开放服务行业，鼓励外资进入高端制造和前沿科技领域，推动研发类企业扩张。
• 市场热点：人工智能产业在浦东张江、徐汇滨江、闵行马桥等区域快速聚集，吸引IBM、微软等国际巨头及国内领先企业入驻，带动研发和数据中心需求增长。
• 投资动态：Q2发生两宗整购交易，涉及张江和南汇商务园区，其中朗诗绿色集团与平安不动产合作收购张江嘉利大厦，进行绿色改造和运营。

关键信息

新增供应

• 新增面积：255,148平方米
• 主要区域：浦东张江、金桥，浦西临空、漕河泾
• 项目案例：
  • 市北壹中心（21万平方米，位于浦西北静安市北高新园区）
  • 金闽园（12.8万平方米，位于浦东金桥）
  • 川桥路研发楼（2,200平方米，位于浦东金桥）

租金趋势

• 平均租金：RMB4.25 / sqm / day（Q2）
• 区域租金变化：
  • 张江：4.73元/平方米/天（↓0.4%）
  • 漕河泾：4.82元/平方米/天（↓0.7%）
  • 临空：4.30元/平方米/天（↓1.6%）
  • 外高桥：3.29元/平方米/天（↑2.5%）
  • 金桥：3.59元/平方米/天（↑0.2%）
  • 北静安：4.23元/平方米/天（↑1.1%）
  • 陆家嘴软件园：6.70元/平方米/天（↓4.3%）

空置率

• 整体空置率：16.5%（↑0.1%）
• 区域空置率变化：
  • 张江：17.5%（↓4.0%）
  • 漕河泾：13.2%（↓0.3%）
  • 漕河泾浦江：19.8%（↓0.7%）
  • 临空：11.5%（↑1.1%）
  • 金桥：25.7%（↑4.8%）
  • 北静安：15.8%（↑3.2%）
  • 陆家嘴软件园：18.0%（↑2.8%）

政策动向

• 外资准入负面清单：服务行业进一步开放，包括交通、基础设施、增值电信和文化等领域。
• 鼓励外商投资目录：新增鼓励行业包括人工智能、5G核心元件、新能源汽车等，吸引外资进入。
• 市场影响：政策推动外资企业扩大在中国的业务，增加对研发和办公空间的需求。

市场需求

• 主要行业：新能源汽车及配件、通信科技、人工智能、传统制造业
• 研发需求增长：随着AI产业的迅速发展，研发类企业对商务园区的研发中心和数据中心需求增加。
• 科创板影响：7月科创板启动，吸引科技类企业上市融资，进一步推动研发和办公空间需求。

投资交易

• 整购交易：
  • 张江朗诗中心：朗诗绿色集团与平安不动产联合收购嘉利大厦，面积11,000平方米
  • 上海美迪西生物医药：以3.64亿元收购凯龙南汇商务园五栋研发楼，面积52,303平方米

市场升级

• 乙级写字楼改造：部分区域通过收购、改造老旧乙级写字楼，提升楼宇品质和吸引力，推动市场升级。
• 案例：张江嘉利大厦由朗诗绿色集团与平安不动产合作改造，成为存量物业升级的代表。

展望与预测

• 下半年供应：预计新增供应约60万平方米，主要分布在浦东张江、金桥及闵行漕河泾。
• 租金趋势：整体租金可能保持稳定，部分区域如金桥、外高桥租金可能继续上涨。
• 需求增长：随着政策支持和AI等产业的快速发展，研发类企业对高品质研发楼的需求将持续增长。
• 市场结构：乙级写字楼改造和升级将成为市场供应的重要补充，推动区域整体升级。

总结

2019年第二季度，上海商务园区市场在政策支持、产业聚集和投资活跃度的推动下，展现出一定的发展动能。尽管整体空置率略有上升，但部分区域如金桥、外高桥和北静安租金上涨，显示出市场活力。人工智能等前沿产业的发展进一步推动了研发类企业对商务园区的需求，而政策的开放也为外资进入创造了有利条件。随着下半年新供应的增加，市场预计将进入新一轮的供需调整期。