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上海商务园区市场Q2 2019总结

核心内容

2019年第二季度，上海商务园区市场呈现出供需变化与政策推动并存的态势。市场新增供应、租金水平、空置率等关键指标均有波动，同时政策支持和产业聚焦对市场产生积极影响。

主要观点

• 市场供应：本季度有三个项目竣工入市，新增供应面积达255,148平方米，使上海商务园区市场存量达到992万平方米。
• 租金水平：整体平均租金维持在人民币4.25元/平方米/天，但部分区域租金出现波动，其中外高桥和金桥租金上涨，而张江、临空、漕河泾等区域租金微降。
• 空置率：整体空置率环比上升0.1个百分点至16.5%，主要由于新项目入市带来的空置面积增加。
• 政策支持：国家发改委和商务部发布新版本的外资准入负面清单和鼓励外商投资产业目录，进一步开放多个服务行业并鼓励外资进入高端制造和前沿科技领域。
• 产业聚焦：人工智能作为重点发展领域，已形成多个产业聚集区，如浦东张江、徐汇滨江、闵行马桥等，吸引IBM、微软、国内AI企业及机器人企业入驻。
• 市场热点：部分乙级写字楼通过升级改造重新进入市场，提升楼宇品质与吸引力，成为市场供应的补充。

关键信息

市场供应与新增项目

• 新增供应：Q2新增供应面积为255,148平方米，主要分布在浦西市北高新园区和浦东金桥。
• 项目详情：
  • 市北壹中心：位于浦西北静安市北高新园区，总建筑面积21万平方米，其中12.5万平方米为办公楼。
  • 金闽园：位于浦东金桥东部，新增约12.8万平方米办公面积。
  • 由度工坊II期：位于川桥路，为六层研发楼，面积约为2,200平方米。

租金与空置率

• 平均租金：维持在人民币4.25元/平方米/天。
• 区域租金变化：
  • 张江：平均租金4.73元/平方米/天，环比下降0.4%。
  • 漕河泾：平均租金4.82元/平方米/天，环比下降0.7%。
  • 临空：平均租金4.30元/平方米/天，环比下降1.6%。
  • 外高桥：平均租金3.29元/平方米/天，环比上涨2.5%。
  • 金桥：平均租金3.59元/平方米/天，环比上涨0.2%。
  • 北静安：平均租金4.23元/平方米/天，环比上涨1.1%。
• 空置率：整体空置率升至16.5%，其中金桥空置率上升至25.7%，而漕河泾下降至13.2%。

政策影响

• 外资准入负面清单：交通运输、基础设施、增值电信、文化等领域进一步开放，允许外资控股或独资经营。
• 鼓励外商投资目录：高质量制造业和前沿科技行业（如5G核心元件、新能源汽车、人工智能）被鼓励外资进入。
• 市场前景：政策支持将推动外资企业在上述领域加大投资，进而带动研发类企业设立与扩张，提升对高品质研发楼的需求。

投资动态

• 整购交易：
  • 张江朗诗中心：由朗诗绿色集团与平安不动产联合收购，面积约为11,000平方米。
  • 凯龙南汇商务园：上海美迪西生物医药以人民币3.64亿元购入五栋研发楼，面积约为52,303平方米。
• 投资趋势：随着政策利好，资本对研发类企业的投资意愿增强，推动商务园区市场租赁需求增长。

未来展望

• 供应预期：预计2019年下半年新增供应约60万平方米，主要分布在浦东张江、金桥及闵行漕河泾。
• 租赁需求：随着人工智能、新能源汽车等产业的发展，研发类企业对商务园区研发楼和数据中心的需求将持续增长。
• 存量改造：乙级写字楼通过升级改造重新进入市场，有助于提升楼宇品质和企业入驻率，推动区域升级。

数据表格摘要

市场细分表现

市场动态与趋势

• 跨国公司总部与研发中心：上海市政府在5月6日举行第30批跨国公司地区总部和研发中心颁证仪式，新增22家总部和5家研发中心，其中两家位于张江。
• 人工智能产业发展：张江人工智能岛吸引IBM、微软及国内领先AI企业入驻，马桥人工智能创新试验区也吸引机器人企业入驻。
• 科创板影响：科创板于7月推出，预计推动科技类企业融资与研发扩张，从而带动对研发楼和办公空间的需求增长。
• 租赁活动：尽管整体租赁活动较弱，但部分业主通过降低租金和提供装修补贴吸引制造和科技企业入驻。

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• 上海写字楼租赁主管：

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附录：近期研究报告

• 上海商务园区市场概览 Q1 2019
• 上海写字楼市场报告 Q2 2019
• 上海商铺市场报告 Q2 2019
• 上海工业市场季度报告 Q2 2019

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