20220919-德邦证券-金地集团信用简评——深耕高能级城市_8月单月销售回暖_14页_1023kb

金地集团信用简评总结

核心内容

金地集团作为一家起源于深圳的房地产企业，具有险资背景，近年来在高能级城市进行深耕，经营风格稳健，具备穿越市场周期的能力。尽管2022年以来行业整体面临销售下滑和融资压力，但公司仍保持一定的市场竞争力，并在8月单月销售表现有所回暖。

主要观点

• 公司背景
  金地集团拥有险资背景，主要业务为房地产开发，旗下包括物业出租及房地产私募基金管理业务。公司股权较为分散，无实际控制人，其中富德生命人寿持股比例最高，为29.83%。

• 拿地策略调整
  自2021年起，公司拿地节奏明显放缓，但拿地资质显著提升。2022年上半年新增土储楼面地价达11474元/平方米，较去年同期明显上升，主要集中在一二线城市，表明公司正向高能级城市集中资源。

• 土储结构
  截至2022年6月末，公司总土地储备约6,193万平方米，同比下降8%。土储权益比为46%，处于近年来低位，且持续下降，表明公司对合作开发的依赖度较高。

• 销售表现
  2019-2021年，公司销售表现优于同行，尤其在2021年逆势增长。2022年1-8月全口径销售额为1402亿元，同比下滑32.42%，位列克而瑞第七。但8月单月销售额环比增长14.05%，显示销售有所回暖。

• 区域布局
  公司深耕上海、深圳、南京等核心城市，2021年在上海、南京等城市的市占率居首。2022年上半年，公司在深圳、上海两城销售额超百亿，在南京、北京、金华、广州等6座城市销售额超20亿元。

• 结算与盈利能力
  2022年上半年公司结算收入232.51亿元，同比下降21%，但结算毛利率为21.18%，同比提升6.93个百分点。整体盈利能力持续下行，期间费用率上升，显示运营成本增加。

• 债务与融资情况
  公司账面债务负担适中，融资成本不高，2022年上半年综合融资成本为4.54%。一年内到期的公司债和中票合计约238.8亿元，存在一定的短期偿债压力。尽管公司未发行新债，但表外项目收益稳定，对财务结构起到一定支撑作用。

• 投资建议
  公司在高能级城市布局，经营稳健，具备穿越周期的能力。2021年销售逆势增长显示公司韧性较强，2022年以来销售随市场下行，但8月销售回暖，需继续关注销售与融资端的修复。

• 风险提示
  行业面临政策不及预期、销售修复不及预期及信用风险蔓延等风险，需警惕市场环境变化对公司未来发展的潜在影响。

关键信息

拿地与土储

• 2015-2017年拿地销售比分别为47%、38%、70%。
• 2022年上半年拿地销售比降至18%，表明公司拿地力度明显收缩。
• 土储权益比为46%，处于近年来低位，且持续下降。
• 土储项目主要分布在二线城市，一线及三四线城市也有一定分布。

销售与市场表现

• 2019-2021年销售表现优于同行，2021年签约金额达2867.1亿元，同比增长18.15%。
• 2022年1-8月全口径销售额1402亿元，同比下滑32.42%。
• 8月单月销售额环比增长14.05%，显示销售有所回暖。

财务与债务

• 2022年上半年营业收入281.12亿元，同比下降18%。
• 一年内到期的公司债和中票合计约238.8亿元，其中一般公司债96.92亿元，一般中票70亿元。
• 公司未发行新债，融资成本不高，综合融资成本为4.54%。
• 资产负债率约为68%，负债水平适中。

投资与合作开发

• 公司合作开发模式较为常见，导致表外项目收益稳定。
• 2022年以来，表外项目投资收益较好，但权益比持续下降。

风险与展望

• 行业政策风险、销售修复不及预期及信用风险蔓延是主要风险点。
• 公司需关注销售与融资端的修复，以维持稳健经营。

结构总结