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固定收益专题：以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现

核心内容

本报告通过分析香港REITs上市后的表现，为国内首批基础设施REITs提供投资参考。重点围绕上市初期表现、折价情况、分派收益率及流动性等方面展开，并结合国内基础设施REITs的发行情况，展望其上市后可能的表现及投资逻辑。

主要观点

1. 香港REITs上市初期表现

• 首日上涨，后续破发：2005年上市的REITs（如领展房产基金）首日涨幅显著，但之后多数出现破发，部分REITs在上市后1周或1个月上涨，3个月后价格下跌。
• 市净率判断折价水平：大多数香港REITs市净率小于1，处于折价状态，领展房产基金表现较好，市净率基本维持在1附近。市净率低于中枢意味着价格被低估，具有投资价值。
• 分派收益率与综合回报：分派收益率是REITs的重要收益来源，但需结合每股派息规模、增长情况及市价变动综合评估。领展房产基金虽派息高但市价高，分派收益率较低；酒店类REITs分派收益率高但市价低。
• 流动性较弱：香港REITs日均换手率普遍低于0.2%，流动性差。其中，领展房产基金流动性较好，而酒店类REITs流动性最弱。

2. 国内基础设施REITs上市展望

• 认购热情高，破发概率小：国内首批基础设施REITs公众有效认购倍数普遍较高，如首钢绿能、富国首创水务超过60倍，东吴苏园也超过10倍，上市首日破发概率相对较低，部分产品可能首日涨幅达10%甚至20%。
• 折价判断标准变化：与香港REITs不同，国内基础设施REITs采用成本法计量基金净值，判断折价和买入时机应基于市值与资产估值的比较，而非市净率。
• 上市初期波动较大：由于流通盘较小，价格波动可能放大，但长期来看，REITs收益稳定、高分红，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，价格弹性较小。
• 投资者结构：网下投资者以机构自营投资账户为主，占比超过50%，其次是保险资金投资账户。公众投资者配售比例较低，说明机构投资者在初期主导市场。

关键信息

• 香港REITs市场概况：截至2021年6月18日，共13只REITs，总市值约2652亿港元，领展房产基金市值占比最高（61%）。
• 基础设施REITs认购倍数：首钢绿能、富国首创水务公众有效认购倍数超过60倍，东吴苏园也超过10倍，显示市场关注度高。
• 流动性差异：领展房产基金流动性较好，日均换手率在0.25% - 0.35%，而酒店类REITs换手率最低，仅为0.02%。
• 基金净值计算方式：国内基础设施REITs基金净值采用成本法，而非公允价值法，这有助于降低折价风险。
• 资产估值与二级市场价格关系：基础资产估值反映公允价值变动，对二级市场价格有一定影响。

风险提示

• 营运收入及现金流不及预期：基础设施项目未来可能因经营不善或市场变化导致收益不达预期，影响REITs表现。

图表索引

• 图1：3只香港REITs上市初期价格变动
• 图2：领展房产基金市净率变动
• 图3：9单基础设施REITs公众有效认购倍数

数据来源

• Wind
• 各项目发售公告
• 广发证券发展研究中心

分析师信息

• 刘郁：首席分析师，复旦大学经济学博士
• 姜丹：资深分析师，上海财经大学金融硕士（非香港证监会注册持牌人）
• 肖金川、田乐蒙、范卓宇、王宇豪、黄晓曦、黄佳苗、郑日诚：均为广发证券发展研究中心分析师或研究助理

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价强于大盘10%以上
  • 持有：预期未来12个月内，股价变动介于-10%～+10%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价弱于大盘10%以上

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价强于大盘15%以上
  • 增持：预期未来12个月内，股价强于大盘5% - 15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价变动介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价弱于大盘5%以上

联系方式

• 联系人：黄佳苗，021-38003550，huangjiamiao@gf.com.cn

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