20260516-开源证券-事件点评_居民中长贷转弱反映二手房成交热度尚未传导至新房市场_6页_836kb

固定收益研究团队事件点评总结

核心内容

2026年4月，居民新增中长期贷款仅为-3408亿元，显著低于季节性水平，1-4月累计新增额度仅为1199亿元，远低于往年同期水平。这一数据反映出居民中长贷需求减弱，可能与二手房成交热度尚未有效传导至新房市场有关。

主要观点

1. 二手房市场表现

• 价格下跌趋势：2026年3月二手房挂牌价指数环比下跌1.2%，4月周度环比下跌0.2%，与2025年5月5日周环比持平。
• 成交面积反弹：2026年4月以来，重点观察的20城二手房成交面积同比+1.4%，但增长的持续性存疑，可能因价格下跌释放刚需。
• 城市差异：上海二手房成交面积同比+5%，表现较好；而深圳、北京、成都同比分别为-8%、-1%、-12%，表现不佳。

2. 新房市场表现

• 价格走势：2026年一季度新房销售均价环比跌幅收窄，3月转正为环比+0.7%，但同比跌幅仍处于深度负区间，如3月同比-6.4%。
• 成交面积：30城新房成交面积同比-9%，一二手房合计成交面积同比仍-3%，表明二手房成交增长可能部分源于新房需求转移。

3. 居民中长贷与新房销售的关系

• 贷款数据：2026年1-4月居民中长贷新增累计跌幅远大于新房销售金额跌幅，说明部分家庭选择用自有资金购买小户型或非核心区住宅。
• 杠杆率变化：居民前四月可能处于“微弱的被动加杠杆状态”，但整体趋势仍偏弱。

关键信息

• 居民中长贷转弱：4月当月居民中长贷新增为-3408亿元，1-4月累计新增1199亿元，显著低于往年同期水平。
• 二手房成交反弹：2026年4月以来，重点城市二手房成交面积同比+1.4%，但增长的持续性仍需观察。
• 新房市场疲软：30城新房成交面积同比-9%，一二手房合计同比-3%，新房市场仍面临较大压力。
• 价格走势分化：二手房挂牌价指数在3月加速下跌，但4月有所修复；新房均价在3月转正，但同比跌幅仍较大。

债市影响分析

• 当前影响：地产对债市不构成利空，因为尚未看到一二手房成交面积持续回暖和居民房贷显著放量的趋势。
• 未来预期：若一二手房成交面积持续回暖，居民房贷显著放量，可能对债券收益率形成上行压力。
• 风险提示：需关注地产政策变化及经济变化的超预期情况。

相关研究报告

1. 《社融新增不及预期，贷款增速持续放缓—2026年4月金融数据点评》（2026.5.15）
2. 《输入性因素推动通胀超预期增长—2026年4月价格数据点评》（2026.5.13）
3. 《一季度货币政策执行报告的两个关键点—2026年第一季度中国货币政策执行报告学习》（2026.5.12）

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