20211215-城市测量师行-房地产_2021年11月-土地供应持续走高_成交量价环比下滑_4页_1mb

2021年11月上海土地市场总结

核心内容概述

2021年11月，上海土地市场整体呈现供应持续走高的态势，但成交量和成交价环比下滑。市场供应主要集中在临港片区，经营性用地供应量达到年内最高值，而工业用地供应则连续三月下降。从成交情况来看，经营性用地成交量约为供应量的一半，部分地块延迟至12月交易。成交均价大幅下跌，主要受保障性用地和租赁住房用地成交占比提升，以及传统高价地块成交量减少的影响。

主要观点

• 土地供应大幅增加：11月上海土地市场迎来新一轮供应高峰，第三批集中供地共涉及宅地57幅，推动经营性用地月度供应面积达到年内最高。
• 区域集中度提升：供应主要集中在临港片区，工业用地供应量连续三月下降，而经营性用地供应则保持高位。
• 供应结构变化明显：保障性用地、商品住宅用地和含住宅的综合用地仍占经营性用地供应的主体地位，但租赁住房用地和商办用地供应量显著增长。
• 成交量与供应量不匹配：经营性用地成交量约为供应量的一半，部分地块因交易周期延迟至12月成交；工业用地则维持供求平衡，成交量处于近半年低位。
• 成交价格大幅下滑：经营性用地成交均价环比下跌接近56%，主要由于保障性用地占比高，而传统高价地块成交量较少，难以支撑均价。
• 工业用地价格微降：工业用地成交均价小幅下降，成交地块主要集中在外围区域，其中临港地块占六成以上，高价科研用地体量偏小，影响整体均价。

关键信息

1. 经营性用地供应情况

• 供应量创年内新高，主要集中在临港片区。
• 分类供应中，保障性用地供应量最大，商品住宅用地次之，租赁住房用地和商办用地供应量增长明显。
• 地块幅数增加的同时，平均体量也有所扩大。

2. 经营性用地成交情况

• 成交量约为供应量的一半，部分地块延迟至12月交易。
• 保障性用地全部成交，成交量遥遥领先。
• 租赁住房用地同样全部成交，排名第二。
• 商品住宅用地成交面积排名第三，仅有3幅地块在本月交易。
• 商办用地排名第四，成交面积较少。

3. 成交价格分析

• 经营性用地成交均价环比下跌接近56%，主要受保障性用地占比高影响。
• 商办用地、商品住宅用地等传统高价地块成交量减少，难以支撑均价。
• 工业用地均价小幅微降，成交地块主要集中在外围区域，高价科研用地体量小，对整体均价影响有限。

数据与图表说明

• 整体供应：图表显示11月土地供应量大幅上升，尤其是经营性用地。
• 分类供应：图表表明保障性用地、商品住宅用地和含住宅的综合用地是供应主力，租赁住房用地和商办用地供应增长显著。
• 整体成交：图表显示成交量约为供应量的一半，部分地块延迟至12月。
• 分类成交：图表显示保障性用地和租赁住房用地成交面积最大，商品住宅用地和商办用地成交面积较少。
• 成交价格：图表显示经营性用地成交均价大幅下跌，工业用地均价小幅下降。

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