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房地产行业总结：土地供应“双集中”政策点评

核心内容

2021年2月24日，青岛市自然资源和规划局发布住宅用地供应新政策，实行“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。该政策将全年住宅用地招拍挂分为3批次集中进行，涉及22个一二线城市，旨在引导市场理性竞争。

主要观点

1. 政策影响分析

• 土地市场：政策弱化了房企在土地市场的议价能力，拿地自由度下降，房企经营难度增加。集中供地期间房企需综合考虑土地质量与竞争者实力，博弈难度提升。
• 融资市场：集中拿地前房企对土地资金需求增加，集中拿地后则对银行开发贷形成追逐，房企对金融机构的议价能力被削弱。
• 新房市场：集中拿地后6-9个月集中开盘推货，对项目蓄客能力提出更高要求，房企可能采取以价换量策略，进一步弱化对购房者的议价能力。

2. 财务影响

• 盈利能力：政策可能带来毛利率微降和费用率提升，从而拖累房企盈利能力。
• 资金周转效率：土地招拍挂连续出让是高周转策略的重要支撑，集中出让可能降低资源获取的连续性，进而影响资金周转效率和ROE表现。
• 短久期资产优势：地产股的NAV估值普遍低于股价，隐含市场对地产现金流久期较短的假设，这使其在贴现率上行时相对受益。

3. 投资建议

• 推荐房企：全国布局、融资能力强、多元化拿地能力突出的房企更具优势，推荐万科A、保利地产，港股建议关注龙湖集团、旭辉控股集团。

关键信息

• 政策目标：“稳地价、稳房价、稳预期”是政策的核心目标，短期可实现。
• 行业数据：
  • 行业股票家数：131家
  • 行业市值：22011.15亿元
  • 流通市值：19615.62亿元
  • 行业平均市盈率：9.74
  • 市场平均市盈率：23.76
• 行业评级：当前为“看好”，预计未来6个月内行业指数相对强于市场基准指数收益率5%以上。

风险提示

• 行业盈利能力下行超出预期
• 房企出现超预期流动性风险

重点公司盈利预测与评级

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

联系信息

• 分析师：林瑾璐

  • 英国剑桥大学金融与经济学硕士
  • 多年银行业投研经验
  • 联系方式：010-66554046 / linjl@dxzq.net.cn
  • 执业证书编号：S1480519070002

• 研究助理：

  • 曹钧鹏：南开大学金融硕士，中南大学土木工程本科，联系方式：010-66554065 / caojp@dxzq.net.cn，执业证书编号：S1480119070038
  • 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，联系方式：010-66554028 / chen_gang@dxzq.net.cn，执业证书编号：S1480119080008

东兴证券研究所联系方式

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