20230108-国金证券-房地产行业研究_多地落地带押过户_房贷利率有望持续下降_20页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概览

本报告聚焦于2023年初房地产行业的市场表现、政策动态、土地成交情况及公司动态，分析当前市场趋势与投资建议。

主要观点

• 政策支持：多地推行二手房“带押过户”模式，提高交易效率与便利性，降低交易成本。深圳率先出台具体方案，为其他城市提供示范。
• 首套房贷利率调整机制延续：央行、银保监会发布首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合条件的城市数量增加至38个，首套房贷利率仍有下降空间。
• 市场表现：本周A股房地产板块涨幅为+3.9%，港股房地产板块涨幅为+6.7%。物业板块表现更为强劲，恒生物业服务及管理指数涨幅达+13.2%。
• 土地成交：2023年年初至今，全国300城累计宅地成交面积为3941万平方米，累计同比+14%。权益拿地金额前五的房企分别为芜湖建投、福建省龙翔控股、中国交建、湖南攸州投资发展、山东荷建。
• 新房成交：本周35城新房成交面积为403万平方米，同环比均下降。其中，三四线城市降幅最大，周环比-68%，周同比-77%。
• 二手房成交：本周15城二手房成交面积为122万平方米，周环比+4%，周同比+38%。二线城市表现优于其他城市，周同比+70%。
• 库存与去化周期：12城商品房库存为1.62亿平方米，去化周期为20.8个月，较上周下降1.6个月。
• 行业风险：宽松政策对市场提振效果有限，三四线城市恢复力度弱，多家房企出现债务违约。

关键信息

地产行情回顾

• A股房地产板块：本周涨幅+3.9%，位列各板块第8。
• 港股房地产板块：本周涨幅+6.7%，位列各板块第6。
• 地产个股表现：
  • 涨跌幅前五：数源科技（+38%）、合生创展集团（+24.2%）、新城发展（+20.1%）、旭辉控股集团（+18.2%）、三湘印象（+17.4%）。
  • 涨跌幅末五：国瑞健康（-15.4%）、深振业A（-8.9%）、珠光控股（-7.8%）、上实城市开发（-7.6%）、力高集团（-6.8%）。

物业行情回顾

• 恒生物业服务及管理指数：本周涨幅+13.2%。
• 物业个股表现：
  • 涨跌幅前五：越秀服务（+32.6%）、中海物业（+27.7%）、保利物业（+24.6%）、滨江服务（+20.3%）、宝龙商业（+17.8%）。
  • 涨跌幅末五：康桥悦生活（-10.5%）、佳兆业美好（-10.5%）、佳源服务（-8.3%）、兴业物联（-7.1%）、和泓服务（-4.9%）。

土地成交情况

• 全国300城宅地成交面积：2023年第2周为300万平方米，单周环比-92%，单周同比-49%。
• 累计宅地成交面积：年初至今为3941万平方米，累计同比+14%。
• 权益拿地金额前五：芜湖建投（12亿元）、福建省龙翔控股（7亿元）、中国交建（6亿元）、湖南攸州投资发展（5亿元）、山东荷建（5亿元）。

新房成交情况

• 35城新房成交面积：本周合计403万平方米，周环比-32%，周同比-18%。
• 城市表现：
  • 一线城市：周环比-13%，周同比-5%。
  • 二线城市：周环比-34%，周同比-14%。
  • 三四线城市：周环比-68%，周同比-77%。

二手房成交情况

• 15城二手房成交面积：本周合计122万平方米，周环比+4%，周同比+38%。
• 城市表现：
  • 一线城市：周环比-27%，周同比-19%。
  • 二线城市：周环比+19%，周同比+70%。
  • 三四线城市：周环比-18%，周同比+59%。

重点城市库存与去化周期

• 12城商品房库存：1.62亿平方米，环比-0.8%，同比+5.4%。
• 去化周期：20.8个月，较上周-1.6个月，较去年同比+6.2个月。

投资建议

• 首推：稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注：强房产交易平台贝壳，因政策放松和市场活跃度提升，平台可能受益。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 多家房企出现债务违约，影响市场信心。

行业估值

• A股地产PE-TTM：整体估值处于较低水平，部分公司PE-TTM为8.4倍。
• 港股地产PE-TTM：整体估值略高于A股，部分公司PE-TTM为8.6倍。
• 港股物业股PE-TTM：部分公司PE-TTM为8.6倍。
• 覆盖公司估值情况：部分公司如万科A、保利发展PE-TTM较低，但归母净利润同比增速表现不一。