房地产行业：房地产税试点分析，房地产税试点先行，试点力度宜轻不宜重-20211025-申万宏源-15页_1mb

房地产税试点分析总结

核心内容

本文围绕2021年10月24日全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，分析了房地产税试点的政策背景、实施方式、对房地产行业的影响及投资建议。

主要观点

1. 房地产税试点政策背景

   • 2021年10月24日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，政策从立法先行转为试点为先，为未来立法提供依据。
   • 房地产税改革旨在推动房地产市场平稳健康发展，促进共同富裕。

2. 试点力度宜轻不宜重

   • 当前房地产市场处于快速下行阶段，地方政府对土地财政依赖较高，房地产税短期内难以替代土地出让收入。
   • 高层强调防控金融风险，房地产税试点需避免对市场造成过快下行压力，防止风险扩散。
   • 房地产税作为收入分配手段，需避免对居民消费产生抑制效应，因此试点力度不宜过大。

3. 房地产税征收规模估算

   • 中性假设下，房地产税征收总额预计为7,236亿元，占地方政府广义收入的4%，仅占土地出让收入的9%。
   • 人均房地产税缴纳额为802元，占人均可支配收入的1.8%，远低于美国和中国香港的房产税占居民收入比例。

4. 房地产政策底部与行业出清

   • 房地产调控政策已进入底部阶段，金融风险防控与房地产税试点的政策组合表明政府对市场稳定重视。
   • 行业将加速出清，资源驱动和杠杆驱动时代结束，管理驱动时代来临，未来优质房企将更具优势。

5. 试点城市预测

   • 上海、深圳、广州、杭州等核心一二线城市试点概率较大，因其具备较高的经济、人口、房价及土地财政依赖度。

6. 投资建议

   • 维持房地产板块“看好”评级，推荐A股和H股中的优质房企。
   • 重点关注国企龙头和绿档民企，如保利发展、新城控股、万科A、龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园等。

关键信息

• 房地产税试点实施方式：国务院制定试点办法，地方政府制定实施细则，实施过程中将因城施策。
• 房地产税征收约束：短期难以替代土地财政，需避免对市场造成过快下行，防止金融风险扩散。
• 试点城市选择：优先考虑经济、人口、房价及土地财政依赖度高的城市，如上海、深圳、广州、杭州等。
• 房地产税征收规模：中性假设下，预计征收7,236亿元，占地方政府广义收入4%。
• 投资建议：维持“看好”评级，推荐重点房企及物业管理公司。

表格汇总

• 表1：房地产税试点政策具体内容，包括征税对象、试行办法、试点地区选择、试点期限及反馈机制。
• 表2：2018年至今房地产税相关会议及政策，显示政策推进过程。
• 表3：2021年9月至10月央行房地产政策内容，强调维护市场稳定。
• 表4：上海、重庆2011年房产税征收细则，显示试点初期政策。
• 表5：核心一二线城市经济、人口、房价、财政情况汇总，用于判断试点城市。
• 表6：中性假设下房地产税征收规模测算，显示税率及免征比例对征收总额的影响。
• 表7：不同免征比例及税率下的房产税征收规模测算。
• 表8：主流AH上市房企估值表，用于投资分析。

图表说明

• 图1：土地及房地产相关税收收入占地方广义收入比例持续提升，显示地方政府对土地财政的依赖。
• 图2：上海房产税收入情况，显示试点效果。
• 图3：重庆房产税收入情况，显示试点效果。

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧。
• 销售去化率不及预期。
• 房地产税征收力度超预期。

投资建议

• 推荐房企：A股包括保利发展、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A；H股包括龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园。
• 关注房企：新城发展、宝龙地产。
• 物业管理公司：碧桂园服务、华润万象、旭辉永升、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
• 关注公司：新大正。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入（Buy）、增持（Outperform）、中性（Neutral）、减持（Underperform）。
• 行业投资评级：看好（Overweight）、中性（Neutral）、看淡（Underweight）。

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