20211025-华安证券-房地产行业周报_房地产税试点改革_短期波动难掩长期向稳_17页_1mb

报告摘要

房地产税试点改革，短期波动难掩长期向稳

核心内容概述

本报告分析了2021年10月房地产市场的主要表现，涵盖新房与二手房成交、库存情况、土地市场动态及行业政策变化，同时对相关公司动态进行了简要总结。报告指出，尽管短期内市场受到政策影响出现波动，但长期来看，行业仍具备稳定发展的潜力，建议投资者采取增持策略。

主要观点

政策背景：房地产税试点改革正式授权，叠加“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策，房地产行业面临供需双向约束。
市场趋势：调控政策未变，“以稳为主”仍是行业主基调，大放大收空间有限。
估值与仓位：当前板块估值及仓位处于历史低位，具备一定投资价值。
投资建议：
- 稳健发展型：关注保利发展、万科A、金地集团；
- 成长受益型：关注金科股份、中南建设、华发股份；
- 物管优质标的：关注华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

市场表现

新房成交

全国32城：本周成交面积297万方，同比-30.5%，环比-7.1%。
一线城市：成交面积83万方，同比-15.8%，环比+14.1%。
二线城市：成交面积133万方，同比-31.6%，环比-19.4%。
三线城市：成交面积81万方，同比-39.6%，环比-1.4%。
成交套数：全国32城合计成交29582套，同比-26.5%，环比-4.3%。

二手房成交

全国17城：本周成交面积86万方，同比-52.8%，环比-4.3%。
一线城市：成交面积26万方，同比-50.8%，环比-5.7%。
二线城市：成交面积45万方，同比-15.5%，环比-3.4%。
三线城市：成交面积14万方，同比-52.8%，环比-4.6%。
成交套数：全国17城合计成交8619套，同比-54.5%，环比-3.0%。

新房库存

全国16城：库存面积9112万方，环比-0.40%，去化周期约9.6月。
一线城市：库存面积2902万方，环比-0.57%，去化周期8.4月。
二线城市：库存面积3105万方，环比+0.27%，去化周期7.2月。
三线城市：库存面积3104万方，环比-0.88%，去化周期17.9月。

土地市场

百城土地成交：上周成交面积1805万方，成交总价1513亿元，土地溢价率3.47%。
一线、二线、三线城市：土地成交面积分别为672万方、838万方、295万方，同比分别为+111%、-17%、-84%。
土地溢价率：一线、二线、三线城市分别为3.49%、3.59%、0.02%。

行业新闻

全国人大授权部分地区开展房地产税试点改革。
国家统计局发布1-9月房地产开发投资数据，同比增长8.8%。
住建部推动保障性租赁住房建设，强调小户型、低租金。
上交所、深交所受理多个公募REITs项目。
银保监会指出房地产贷款增速放缓，经营用途贷款违规流入房地产问题得到有效遏制。
各地加强城市更新与土地出让管理，防止大拆大建。

公司要闻

中国恒大：解除与恒大物业的收购协议，恒大物业复牌。
合生创展：合约销售同比增长37%，物业销售增长35%。
中国海外发展：前9月收入增长27.7%，Q3新增28幅土地。
世茂服务：拟发行可转债及配售股份，募集48.5亿港元。
龙湖集团：行使期权发行100万股。
招商蛇口：为多个子公司提供担保及融资。
绿城中国：发行14亿元中期票据。
阳光城：聘任新高管。
荣盛发展：解除部分股份质押。
蓝光发展：控股股东股份被司法拍卖。
华侨城A：发行中期票据用于偿还债务。
碧桂园：宣布派发半年期现金股息。
五矿地产：合约销售额同比增长87.5%。
朗诗地产：回购绿色优先票据。
WEWORK：通过SPAC方式登陆纽交所。
泛海控股：转让民生证券股权并申请仲裁。
银亿股份：回复关注函，暂无破产风险。
华远地产：控股子公司融资担保余额达117.7亿元。
王府井：合并首商股份实施股权登记。
深深房A：设立深圳子公司开发光明区项目。
深圳国际：拟转让梅林关旧改35.7%股权，万科有优先购买权。
华润万象生活：签订6亿港元循环贷款融资函件。
雅生活服务：收购南京紫竹项目。
南都物业：收到丽郡置业还款。
旭辉永升服务：拟配售股份募资约13亿港元。
新大正：前9月营收同比增长61.7%，净利增长30.4%。

风险提示

房地产调控政策趋严；
销售修复不及预期；
资金面超预期收紧。

投资评级说明

行业评级：
- 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上；
- 中性：收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
- 减持：收益率落后市场基准指数5%以上。
公司评级：
- 买入：收益率领先市场基准指数15%以上；
- 增持：收益率领先市场基准指数5%至15%；
- 中性：收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
- 减持：收益率落后市场基准指数5%至15%；
- 卖出：收益率落后市场基准指数15%以上；
- 无评级：因信息不全或存在重大不确定性。