20190812-国信证券-房地产行业专题研究：2019年中国房地产融资形势观察_27页_2mb

房地产行业2019年融资形势与偿债压力分析总结

核心内容

2019年房地产行业融资形势整体呈现一季度宽松、二季度收紧的态势。受政策放松及流动性改善影响，房地产开发到位资金累计同比增速在2019年1-4月达到8.9%，但随着热点城市楼市过热及政策趋严，融资环境在5月后逐步收紧，房企融资规模回落。

主要观点

• 融资环境变化：2019年上半年，房地产行业融资环境在一季度宽松后，二季度明显收紧，尤其是房地产信托业务受监管影响大幅收缩。
• 偿债压力可控：尽管行业偿债压力逐步提升，但2019年短期偿债压力仍可控，主要得益于“借新还旧”的持续性。
• 资金向头部房企聚集：房企授信额度主要集中于头部企业，龙头房企短期偿债能力较好，而整体负债水平下降，房企间分化明显。
• 下半年展望：预计2019年三季度房地产融资环境仍将偏紧，四季度有待观察，政策将根据经济形势相机抉择。

关键信息

1. 融资形势观察

• 国内贷款：2019年1-4月国内贷款累计额达1.33万亿元，同比增速8.4%，较2018年6月提升16.4个百分点。但2019年6月后增速回落。
• 自筹资金：2019年一季度信用债发行规模达1815亿元，同比增长68%；二季度发行规模1529亿元，同比下降16%。
• 利用外资：2019年一季度内地房企海外债发行规模达232亿美元，同比增长32%，二季度回落至164亿美元。
• 其他资金：2019年1-4月其他资金同比增速达13%，之后逐步回落。

2. 偿债压力观察

• 信用债到期规模：截至2019年7月末，SW地产板信用债1年内到期规模为3728亿元，1-2年内为6353亿元，2-3年内为5514亿元。
• 海外债到期规模：截至2019年7月末，内地房企海外债1年内到期规模为268亿美元，1-2年内为403亿美元，2-3年内为332亿美元。
• 发债规模覆盖到期规模：SW地产板房企发债规模达5769亿元，已完全覆盖1年内到期规模；内地房企海外债发行规模达555亿美元，已覆盖1年内到期规模。

3. 上市房企资本结构与偿债能力

• 授信额度：截至2019年7月末，SW地产板未使用授信总额为2.35万亿元，Top10房企占板块总额的54%，Top20房企占80%。
• 短期偿债能力：龙头房企短期偿债能力总体较好，如万科A、招商蛇口等。
• 长期偿债能力：整体负债水平下降，但房企间分化明显，部分房企净负债率较高。

4. 下半年展望

• 融资环境：预计2019年三季度房地产行业融资环境仍将偏紧，四季度待观察。
• 政策调控：房地产信托业务监管趋严，房企前端融资受限，部分银行贷款占比较高的龙头房企受影响较小。
• 风险提示：若经济失速或房地产行业降温超出市场预期，而政策又迟迟不转暖，将对行业造成较大影响。

风险提示

• 若经济失速或房地产行业降温超出市场预期，政策可能无法及时调整，导致行业面临较大风险。

与市场预期不同之处

• 市场预期存在两极分化：部分认为政策将放松，融资环境将改善；另一部分认为政策将持续收紧，行业面临较大压力。
• 实际情况介于两者之间，短期内行业偿债压力可控，但政策调整仍需观察经济形势。

投资建议

• 建议关注“低估值+双增长”品种，优选龙头房企，因其短期偿债能力较强，且融资受限较小。

图表目录

• 图1：2019年房地产开发资金明显回升
• 图2：开发资金来源各部分占比
• 图3：房地产开发资金来源：国内贷款同比增速
• 图4：房地产开发贷款余额增速回落
• 图5：房地产信托产品募集规模情况
• 图6：房地产开发资金来源：自筹资金同比增速
• 图7：房企信用债平均成本
• 图8：SW地产板信用债发行规模情况
• 图9：房地产开发资金外资同比增速
• 图10：房企海外债成本走高
• 图11：内地房企海外债发行规模情况
• 图12：房地产开发资金其他资金同比增速
• 图13：个人按揭贷款、定金及预收款同比增速
• 图14：平均房贷利率企稳后小幅回升
• 图15：SW板块房企信用债到期余额分布（截至2019年7月末）
• 图16：内地房企海外债到期余额分布（截至2019年7月末）
• 图17：100家样本房企短期偿债能力情况
• 图18：短期偿债能力保障倍数均值
• 图19：短期偿债能力保障倍数中位数
• 图20：100家样本房企剔除预收账款的资产负债率
• 图21：剔除预收账款的资产负债率均值
• 图22：剔除预收账款的资产负债率中位数
• 图23：100家样本房企净负债率
• 图24：净负债率均值
• 图25：净负债率中位数
• 图26：居民杠杆率持续提升
• 图27：房地产贷款占总贷款余额的比例持续提升
• 图28：社零、居民中长期贷款累计同比
• 图29：固定资产投资及房地产投资累计同比

表格目录

• 表1：SW地产板块部分房企存量债券余额及到期分布一览
• 表2：多数重点房企2018Q4以来发债规模可覆盖1年内到期债券余额
• 表3：1年内到期的海外债券余额（截至2019年7月末）
• 表4：SW地产板块部分房企授信情况一览（按2018年总资产排名）
• 表5：样本房企短期偿债能力一览（按资产总额排序）
• 表6：样本房企剔除预收账款的资产负债率及净负债率一览（按资产总额排序）
• 表7：部分房企融资结构（截至2018年末）