【全国房企半年报】贝壳研究院_27页_1mb

房企2020年上半年业绩与市场分析总结

核心内容

2020年上半年，中国房地产市场在疫情背景下展现出一定的韧性，销售与融资表现均超出预期，但整体仍面临一定的压力。行业集中度进一步提升，规模性房企在抗风险能力方面表现突出，而房企在土地市场上的态度呈现分化趋势。

主要观点

1. 销售业绩恢复好于预期

   • 2020年上半年TOP100房企销售额为51492亿元，同比下降4.1%，但降幅控制在5%以内。
   • 碧桂园以强劲表现领跑，恒大紧随其后，与万科差距较小，TOP3房企业绩逆势增长。
   • 6月销售额达到14436亿元，同比增长12.1%，为上半年峰值。

2. 行业集中度提升

   • 各梯队集中度均提升3%-4%，中小房企抗风险能力较弱，头部房企优势凸显。
   • 头部房企在全国性布局与多元化发展方面表现更优，为行业集中度长期提升奠定了基础。

3. 房企目标达成率

   • 30家样本房企平均目标达成率为41%，其中建业以54%成为上半年“达标王”。
   • 下半年房企业绩压力系数为2019年的1.3倍，恒大压力系数最高，为1.5倍。

4. 土地市场分化

   • 房企对土地的态度呈现“激进派”、“保守派”与“中间派”分化。
   • 恒大是唯一“激进派”，在39个城市取地119宗，其中乌鲁木齐获取超过30宗。
   • 绿城拿地销售比高达112%，远超其他房企，显示出其在土地市场的积极扩张。

5. 融资规模与利率

   • 房企上半年融资规模达到2019年全年53%的水平，融资结构上境内融资占比达68%，较去年同期提升12个百分点。
   • 境内融资利率整体走低，有利于房企进行债务置换，优化财务成本。
   • 下半年融资到期压力大，境内外融资到期规模约5588亿元，未来两年偿债压力持续增加。

关键信息

销售表现

• TOP100房企：销售额51492亿元，同比下降4.1%。
• TOP3房企：同比提升2.9%，其中恒大、碧桂园、万科分别排名前三。
• 6月销售额：14436亿元，同比增长12.1%。

新增土储

• 拿地销售比：TOP50房企整体为38%，较2019年同期下降2个百分点。
• 激进派房企：包括恒大、绿城等，其中恒大在39个城市取地119宗。
• 保守派房企：包括中骏、禹洲等，拿地销售比下降超10个百分点。
• 高关注度城市：苏、杭等一二线城市及部分强三线城市如襄阳、乌鲁木齐。

金融市场

• 融资规模：上半年境内外融资约6506亿元，较2019年同期下降4个百分点。
• 融资结构：境内融资占比68%，境外融资占比38%。
• 融资利率：境内融资利率走低，境外融资利率长期高于境内。
• 债券发行期限：上半年境内债券平均周期从2.2年拉长至5年，6月开始缩短。
• 下半年到期债务：约5588亿元，较上一年增加58%。
• 未来两年偿债压力：分别突破5000亿与3000亿人民币。

展望

1. 业绩压力加大

   • 下半年房企“冲量战役”将面临更大压力，目标达成率较低的房企如融创、远洋、富力等需加倍努力。

2. 金融监管趋严

   • 下半年境内融资环境将有收紧趋势，房企需更加谨慎应对。
   • 银保监会“回头看”政策表明对房地产行业的监管将进一步加强。

3. 债务置换需求增加

   • 低利率环境有利于房企进行债务置换，降低财务成本。
   • 债务集中到期将促使房企在融资策略上做出调整。

总结

2020年上半年，中国房地产市场在疫情冲击下展现出一定的恢复能力。销售业绩虽有所下滑，但头部房企表现优于行业平均水平，土地市场呈现分化趋势，融资规模稳定，利率下降为房企提供优化财务结构的机会。随着下半年业绩压力加大与金融监管趋严，房企需更加注重财务健康与市场策略调整，以应对未来两年的偿债高峰与行业集中度进一步提升的趋势。