20180527-安信证券-房地产行业动态分析_北京限价房销售新规_或促取证速度_11页_1mb

报告摘要

本报告聚焦于2018年5月房地产行业的市场动态、政策变化及投资建议，从一手房与二手房成交情况、可售库存、土地市场表现以及政策调控等多个维度进行分析，旨在为投资者提供行业整体状况与企业投资策略的参考。

行业交投活跃度：申万一级房地产行业周换手率2.84%，较上周上升10.15%，但整体仍处于中等偏下水平。
周收益率：周收益率为-2.96%，较上周下降2.37个百分点，低于其他板块。
风险溢价：当前地产板块风险溢价为4.45%，高于动态均值2.57%，且上穿均值+SD线，表明板块进入相对低估高溢价状态，未来有上涨空间，但需等待风险溢价下穿均值+SD线后再考虑入场。

全国成交套数：全国41城一手房成交套数3.57万套，同比下降14.83%，环比下降3.87%，累计同比下降19.36%。
城市能级分化：
- 一线城市成交套数0.58万套，同比下降2.30%，环比上升8.63%，累计同比下降26.51%。
- 二线城市成交套数1.85万套，同比下降20.34%，环比上升1.38%，累计同比下降24.39%。
- 三线城市成交套数1.15万套，同比下降10.60%，环比下降15.7%，累计同比下降7.20%。
成交面积：全国一手房成交面积412.42万方，同比下降30.71%，环比下降2.91%，累计同比下降33.86%。
城市能级分化：
- 一线城市成交面积61.74万方，同比下降2.86%，环比上升13.07%，累计同比下降28.89%。
- 二线城市成交面积211.59万方，同比下降44.63%，环比上升2.84%，累计同比下降46.31%。
- 三线城市成交面积139.09万方，同比下降6.97%，环比下降15.41%，累计同比下降3.20%。

全国成交套数：全国15城二手房成交套数1.79万套，同比下降14.55%，环比下降9.95%，累计同比下降36.79%。
城市能级分化：
- 一线城市成交套数0.38万套，同比上升29.10%，环比下降1.72%，累计同比下降37.01%。
- 二线城市成交套数1.28万套，同比下降21.97%，环比下降12.37%，累计同比下降17.76%。
- 三线城市成交套数0.13万套，同比下降19.38%，环比下降7.62%，累计同比下降13.23%。
成交面积：全国15城二手房成交面积170.96万方，同比下降18.52%，环比下降13.20%，累计同比下降38.26%。
城市能级分化：
- 一线城市成交面积41.73万方，同比下降3.25%，环比下降7.10%，累计同比下降38.47%。
- 二线城市成交面积116.37万方，同比下降22.22%，环比下降15.78%，累计同比下降20.39%。
- 三线城市成交面积12.85万方，同比下降24.64%，环比下降7.22%，累计同比下降18.20%。

全国可售库存套数：同比下降9.16%，环比上升0.67%。
城市能级分化：
- 一线城市可售库存套数同比下降2.92%，环比上升0.98%。
- 二线城市可售库存套数同比下降15.33%，环比下降0.16%。
- 三线城市可售库存套数同比下降0.16%，环比上升3.57%。
去化周期：全国15城去化周期32.56周，较上周增加0.57周。
城市能级分化：
- 一线城市去化周期34.94周，较上周增加0.89周。
- 二线城市去化周期32.42周，较上周增加0.83周。
- 三线城市去化周期25.71周，较上周减少1.01周。

土地供应：100大中城市供应规划建筑面积3063.57万平米，累计同比+26.77%，相对过去四周变化幅度为+35.09%。
挂牌均价：全国100大中城市挂牌均价2679元/平米，同比+2.64%，环比+14.39%。
- 一线城市挂牌均价5083元/平米，同比-36.32%，环比-42.66%。
- 二线城市挂牌均价2934元/平米，同比+0.72%，环比+49.01%。
- 三线城市挂牌均价2236元/平米，同比+5.47%，环比+20.86%。
土地成交：
- 100大中城市成交总建面1520.24万平米，累计同比+5.99%，相对过去四周变化幅度为-27.44%。
- 100大中城市成交总价312.64亿元，累计同比+4.81%，相对过去四周变化幅度为-35.17%。
- 100大中城市成交楼面价2057元/平米，同比-5.56%，环比+15.17%。
土地溢价率：100大中城市土地溢价率15.99%，其中一、二、三线城市分别为0%、10.15%、18.74%。

政策调控：
- 北京正式发布限价房销售新规，明确限房价项目销售政策，对房企利润可能产生一定影响。
- 银川、太原上调公积金首付比例，抑制投机行为。
- 政策区域分化明显，核心一二线城市以严控投机为主，其他城市则通过人才政策吸引刚需。
投资建议：
- 建议关注具备规模与资金实力的公司，如招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展等。
- 建议关注具备业绩安全垫的公司，如华侨城A（旅游地产）、金融街（商务地产）、中粮地产（租金流）等。
风险提示：
- 政策调控超预期；
- 市场表现不及预期。

政策动态：
- 辽宁、天津、深圳等地出台措施打击炒房，推动市场平稳发展。
- 财政部继续实施企业改制重组有关土地增值税政策。
- 厦门计划建设租赁公寓，支持租赁市场发展。
企业动态：
- 多家房企发布重要公告，涉及土地竞拍、战略合作、项目开发等。
- 部分房企进行股权收购、增资扩股、子公司注销等操作。

投资评级：同步大市-A
收益评级：
- 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
- 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
- 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
- B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。