20200513-财信证券-房地产行业月度报告_4月销售如期复苏_土地市场回暖_13页_1mb

房地产行业月度报告总结（2020年4月）

核心内容概述

2020年4月，房地产行业整体呈现复苏态势，板块单月涨幅达4.23%，跑赢上证综指，但跑输沪深300指数。行业数据和市场动态显示，销售、土地市场以及融资活动均有所回暖，但整体仍面临一定的挑战。

主要观点

• 行业复苏：4月房地产行业销售数据开始修复，土地市场回暖，房企拿地力度有所回升。
• 销售表现：尽管受疫情影响，销售数据尚未完全恢复，但多数房企销售增速转正，特别是万科和招商蛇口表现突出。
• 土地市场：100大中城市土地成交面积同比增长2.05%，溢价率环比回升，反映市场信心恢复，一二线城市土地市场尤为活跃。
• 融资活跃：房企融资活动相对活跃，发债规模同比增长9.55%，部分房企融资成本较低，尤其央企背景房企具有优势。
• 估值情况：房地产板块整体估值处于历史低位，存在估值修复预期。

关键信息

1. 行情回顾

• 2020年4月，房地产（申万）板块单月涨幅为4.23%，在28个一级行业中排名第13位。
• 子板块中，房地产开发板块涨幅4.12%，园区开发板块涨幅5.93%。
• 4月板块PE为8.86X，相对A股PE折价49.37%，PB为1.17X，相对A股PB折价36.07%。

2. 行业数据

2.1 环比价格指数涨幅继续回升

• 4月百城住宅价格指数同比上涨2.93%，环比上涨0.25%。
• 一线城市同比涨幅0.87%，二三线城市同比涨幅分别为3.69%和3.21%。
• 环比涨幅分别扩大0.11、0.03、0.12pcts。

2.2 4月商品房成交如期复苏

• 30大中城市商品房成交面积1241.46万平方米，环比上升26.51%，同比下跌19.49%。
• 一、二、三线城市成交面积分别同比下降23.33%、23.03%、11.47%。
• 4月商品房成交恢复至去年同期8成水平以上，行业供货和需求逐渐恢复。

2.3 土地市场回暖

• 100大中城市成交土地占地面积同比增长2.05%，环比增长14.13%。
• 一线城市成交264.33万平方米，二线城市成交2615.35万平方米，三线城市成交1990.35万平方米。
• 4月土地溢价率15.46%，较上月回升0.21pcts，其中一二线城市溢价率回升明显。
• 成交土地面积TOP10中，一二线城市占据9席，显示市场对一二线城市的偏好。

3. 行业动态

3.1 4月房企销售开始恢复

• 房企销售数据受1-2月断崖式下跌影响，整体仍下滑，但下滑幅度开始收窄。
• 万科、招商蛇口、金地集团等房企销售增速转正，部分房企如保利地产、新城控股等仍面临较大压力。
• 市场预期线上引流至线下销售将成为新的销售模式。

3.2 房企拿地力度依然较小

• 受疫情影响，房企销售回款减少，降杠杆成为重点。
• 房企在土地市场表现较为谨慎，主要聚焦一二线城市，部分房企通过补库存来应对市场变化。

3.3 房企融资活动依然相对活跃

• 房企融资能力受到市场利率下行影响，融资成本降低。
• 4月房地产行业发行债券（含ABS）规模达983.46亿元，同比增长9.55%。
• 国有背景房企和杠杆水平较低房企融资成本具有显著优势。

4. 投资建议

• 推荐关注：销售业绩稳定、未来业绩有支撑的万科A和招商蛇口。
• 聚焦一二线：金地集团、阳光城、金科股份等在一二线城市土地储备占比较高的房企。
• 央企背景：保利地产具有融资优势，值得关注。
• 物业板块：招商积余等物业企业受疫情影响较小，具备增长潜力。

5. 风险提示

• 疫情反复可能影响行业销售恢复。
• 房企销售回款受影响，融资遇困可能带来资金压力。

总结

2020年4月，房地产行业在疫情控制后迎来销售和土地市场的逐步回暖，板块表现优于上证综指，但低于沪深300指数。尽管整体销售数据尚未完全恢复，但多数房企销售增速转正，显示出市场复苏的迹象。土地市场回暖，特别是一二线城市，成为房企关注的焦点。融资活动相对活跃，房企发债规模增加，融资成本降低。在行业整体估值处于低位的情况下，存在一定的估值修复预期。投资建议聚焦于销售稳定、土地储备优质和融资能力强的房企，同时提示疫情反复和融资困难的风险。