20210628-华创证券-房地产行业周报_多地房贷额度紧张_按揭利率略有上行_16页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（20210619-20210625）

核心内容概述

本周房地产行业整体表现呈现分化趋势，新房及二手房成交量环比上升，但同比增速有所回落。行业库存持续增加，但整体仍处于低库存状态，加库存过程料将较为纠结。政策层面，LPR保持稳定，但房贷利率略有上行，部分城市集中供地政策推进，融资环境趋紧。同时，部分房企出现资金压力，融资行为活跃，行业正加速向运营驱动转型。

主要观点

新房成交量：上周45城新房成交面积734.3万平米，环比上升21.4%，其中一二线城市涨幅显著（+30.1%），三四线城市则出现下降（-7.3%）。
二手房成交量：上周14城二手房成交面积155.1万平米，环比上升19.9%，但6月累计成交同比仍下降14.9%，显示市场仍存在下行压力。
库存情况：15城推盘面积297.6万平米，环比上升9.4%，可售面积环比微增0.1%，去化月数为8.1个月，较1-5月有所下降，但行业仍处于低库存阶段。
政策动态：6月LPR保持不变，但贝壳研究院数据显示，首套房利率上升5个基点，二套房利率上升4个基点。部分城市集中供地政策推进，如武汉、上海，平均溢价率较2020年有所下降。部分银行房贷额度紧张，申请需等到第四季度。
融资与债务：恒大提前偿还136亿港元美元债，部分房企如华夏幸福、正荣地产发行优先票据，显示行业融资压力较大。
公司动态：多家房企发布融资及业务调整公告，如招商蛇口发行REITs，万科宣布全面转型，中骏商管计划上市等。
板块表现：SW房地产指数下跌0.1%，表现弱于大市，在28个板块中排名第24位。

关键信息

房地产行业数据

新房成交量：
- 上周45城周成交734.3万平米，环比上升21.4%。
- 一线城市周成交137.7万平米，环比上升29.0%。
- 二线城市周成交465.9万平米，环比上升30.5%。
- 三四线城市周成交130.7万平米，环比下降7.3%。
- 6月45城累计成交同比上升1%，一二线城市同比上升6%，三四线城市同比下降16%。
二手房成交量：
- 上周14城周成交155.1万平米，环比上升19.9%。
- 6月累计成交同比-15%，较上月下降9个百分点。
- 一线城市周成交50.3万平米，环比上升32.7%。
- 二线城市周成交95.4万平米，环比上升17.3%。
- 三四线城市周成交9.4万平米，环比下降7.9%。
库存情况：
- 上周15城推盘297.6万平米，环比上升9.4%。
- 可售面积为9,113万平米，环比上升0.1%。
- 3个月移动平均去化月数为8.1个月，环比下降0.04个月。

行业政策和新闻

LPR保持稳定：6月LPR报价为1年期3.85%，5年期4.65%，与上月持平。
房贷利率上行：贝壳研究院监测6月72城首套房利率5.52%，二套房利率5.77%，较5月分别上升5个和4个基点。
集中供地政策：武汉首日成交401.6亿元，平均溢价率2%；上海首轮集中供地成交857亿元，平均溢价率4.9%，较2020年下降5.5个百分点。
REITs推进：上海发布REITs20条，招商蛇口基础设施公募REITs上市，募集资金净额20.8亿元。
落户政策放宽：青岛放宽城镇落户限制，促进市场多元化供给。
风险防控加强：海南省省长部署房地产风险防控，北京鼓励宿舍型租赁住房改建。

公司动态跟踪

恒大：拟协议转让嘉凯城29.9%股权，剩余持股27.9%；提前偿还136亿港元美元债本息。
中骏商管：拟全球发售5亿股，计划7月2日挂牌。
建发股份：收购合诚股份19.7%股权，对价6.5亿元。
合生创展：拟发行2亿美元6.8%优先票据。
融创中国：获大股东增持，涉资约7865万港元。
中国铁建：完成发行31亿元公司债，最高利率4.0%。
招商蛇口：20亿购房尾款ABS状态更新已反馈。
华夏幸福：新增债务64.5亿元，累计未偿还债务669.9亿元。
正荣地产：拟发行13亿元年息7.125%优先票据。
彩生活：收购北京达尔文国际物业49%股权。
万科：宣布全面加速开发经营服务并重转型，启动组织和人事调整。
金科股份：发行10亿元公司债，票面利率6.3%。
万科“18万科01”债券：票面利率由4.05%下调至2.8%。

投资建议

评级：持续看好房地产行业发展潜力，维持“推荐”评级。
推荐标的：
- 住宅开发：A股（金科股份、金地集团、万科A、保利地产、中南建设、阳光城）；H股（世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂）。
- 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务。
- 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注华润置地。
- 物流地产：ESR、南山控股。

风险提示

政策风险：房地产行业调控政策或融资政策出现超预期收紧，可能对市场造成较大影响。
市场风险：市场整体下行压力仍存，部分城市成交与库存去化情况不乐观。

图表目录

图表1：14-21年周均成交面积与21年最近8周成交面积
图表2：各线城市一手房成交面积同比
图表3：45城一手房累计成交同比
图表4：重点城市新房成交数据
图表5：14城二手房成交面积及环比、同比
图表6：各线城市二手房成交面积同比
图表7：各线城市二手房累计成交面积同比
图表8：重点城市二手房成交数据
图表9：重点城市库存去化水平
图表10：各线城市3个月移动平均去化月数
图表11：各线城市可售面积
图表12：15城成交推盘比
图表13：上周A股各板块涨跌幅排名情况
图表14：上周房地产个股涨跌幅排名

板块行情回顾

SW房地产指数：下跌0.1%，表现弱于大市，相对收益-2.79%。
个股表现：
- 涨幅前五：绵世投资、绿景控股、浙江广厦、荣丰控股、天津松江。
- 跌幅后五：招商积余、西藏城投、顺发恒业、世联行、万泽股份。

团队介绍

分析师：鲁星泽，慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所，曾获多项行业评选奖项。

投资评级说明

公司评级：
- 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
- 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
- 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
- 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
行业评级：
- 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
- 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
- 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。