房地产行业4月统计局数据点评及房地产月报：销售增速持续提升，开发投资低位波动-20230516-中达证券-28页_1mb

房地产市场4月数据点评及月报总结

核心内容

2023年4月，房地产市场呈现销售回暖、开发投资低位波动、资金来源降幅收窄、土地市场分化加剧等特征。重点城市销售持续向好，带动商品房销售金额增速提升，但销售面积仍面临一定压力。政策端持续发力，如上调公积金贷款额度、取消限购等，为市场提供支撑。同时，土地市场呈现一线回升、二线和三线城市成交下滑的格局，溢价率保持平稳。

主要观点

• 销售回暖：全国商品房销售金额同比增速加快至8.8%，住宅销售带动整体市场回暖。
• 投资低位波动：房地产开发投资同比下降6.2%，降幅较前3月扩大。
• 资金来源改善：房地产开发资金来源同比降幅收窄2.6pct，定金及预收款增速回正。
• 城市分化明显：一线城市新房和二手房成交表现优于其他城市，二线城市销售回升，三线城市仍面临较大压力。
• 土地市场分化：一线城市宅地成交面积和总价大幅上升，二线城市和三线城市则出现明显下滑。
• 政策影响：地方政策持续调整，对市场信心和销售起到一定支撑作用。

关键信息

1. 销售情况

• 全国商品房销售：1-4月销售金额累计同比增长8.8%，销售面积累计同比下降0.4%。
• 住宅销售：1-4月销售金额同比增速11.8%，销售面积同比增速2.7%。
• 重点城市：一线城市新房成交面积累计同比上升26%，二线城市上升11%，三线城市上升1%。
• 二手房市场：15城二手房成交面积累计同比上升81%，青岛、扬州、东莞增幅居前。

2. 开发投资与资金来源

• 开发投资：1-4月累计同比下降6.2%，降幅较前3月扩大0.4pct。
• 新开工面积：1-4月同比下降21.2%，降幅较前3月扩大2.0pct。
• 竣工面积：1-4月同比增长18.8%，较前3月增速提升4.1pct。
• 开发资金来源：累计同比下降6.4%，较前3月降幅收窄2.6pct；定金及预收款、个人按揭贷款增速回正。

3. 土地市场

• 宅地成交面积：4月全国百城住宅用地成交建面同比下降49.1%，一线城市同比上升179.6%。
• 宅地成交总价：4月全国百城住宅用地成交总价同比下降35.7%，一线城市同比上升246.9%。
• 累计成交情况：1-4月全国百城宅地成交建面同比下降30.4%，成交总价同比下降21.9%。
• 溢价率：4月全国百城宅地成交溢价率基本持平，一线城市小幅回升。

4. 融资情况

• 境内信用债：发行规模环比下降，单月净融资。
• 海外债券：发行规模环比上升，但增速持续下滑。
• 开发贷余额：近期有所回升，显示融资环境逐步改善。

投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级。
• 政策影响：地方政策持续发力，重点城市销售回暖，带动市场信心恢复。
• 房企表现：头部房企在政策和销售回暖带动下，股价表现较好。
• 未来展望：随着销售逐步企稳，资金面有望改善，开发投资或将回暖。

风险提示

• 市场分化：不同城市间市场表现差异较大，部分城市仍面临销售压力。
• 政策不确定性：地方政策调整频繁，需关注后续政策对市场的影响。
• 融资环境：融资渠道尚未全面恢复，房企资金链仍面临一定挑战。