20160726-元大证券_香港_-世联行-002285.SZ-优惠政策嘉惠住宅租赁市场_15页_1mb

世聯行（002285 CH）投資分析總結

核心內容

• 公司簡介：世聯行是中國一家提供房地產專業諮詢、代理銷售、資產管理和金融服務的公司，具備強大的物業管理能力。
• 投資建議：重申「買進」評等，目標價為人民幣11.5元，預期股價將上漲30.8%。
• 市場前景：中國住宅租賃市場需求持續增加，尤其是來自一線城市和熱點二線城市，政府政策支持將進一步推動市場發展。
• 業務擴張：世聯行通過建立「紅璞」入口網站及收購「晨曜行」，擴展公寓租賃業務，鎖定中階及高階市場。
• 財務預估：預計2016/17年每股盈餘下修1%，但2018年預估每股盈餘年增17%至0.38元。

主要觀點

1. 公寓租賃業務：長期可望成為獲利成長動能，雖然短期營業費用增加，但未來將產生穩定收益。
2. 政府政策支持：政府通過優惠稅率、活化閒置商業資產、推廣REITs等措施支持住宅租賃市場，有利於世聯行等專業公司。
3. 市場需求：一線城市非戶籍人口比例高達44%，持續流入推動公寓租賃需求，並受惠於收入提升及標準化租賃契約。
4. 競爭優勢：世聯行具備多元化的線上線下行銷管道、充足的房源及跨城市擴張能力，具備優勢。
5. 獲利預估：預計2016年第二季稅後純益年增29.2%，2018年預計稅後純益年增17%。

關鍵資訊

股價與財務指標

• 收盤價：2016/07/25為RMB8.79
• 目標價：RMB11.50（預期漲幅30.8%）
• 本益比：2016年為23.1倍，低於歷史平均值32倍
• 股價淨值比：2016年為4.47倍
• 每股淨值：2016年預估為RMB1.96
• 市值：RMB17,975.3百萬
• 六個月平均日成交量：RMB296.0百萬元
• 總股本股數：1,697.1百萬股
• 流通A股比例：83.0%
• 自由流通股比例：38.4%

損益表預估

獨立評估與業務分析

• 公寓租賃業務占比：預計2016年為1%，2017年為8%，2018年為11%
• 紅璞：專注中階市場，擁有逾1,000間房源，預計三年內增加至130,000間
• 晨曜行：在上海高階公寓市場佔有穩固地位，管理逾1,500間房，月租金平均為人民幣1.1萬元
• 集中式與分布式營運：集中式預期租金回報率較高，但投入裝修成本較高；分布式擴張較快，但租金回報率較低
• 租金回報率：在武漢運營的長租公寓租金回報率近100%

政策支持

• 稅率優惠：住房租賃業務增值稅率從11%降至6%
• 閒置商業資產活化：鼓勵商業房地產轉變為租賃住宅，並轉移公有公寓管理權
• REITs支持：允許合格住房租賃企業發行公司債、REITs，並將資產證券化
• 金融支持：鼓勵金融机构提供貸款，支持住房租賃企業發展

競爭者分析

結論

世聯行作為中國住宅租賃市場的領先者，受益於政策支持與市場需求上升，長期看好其公寓租賃業務的成長潛力。儘管短期營業費用增加，但預期未來三年內可望提高獲利。目前股價已修正至合理水準，本益比低於歷史平均值，為理想的進場買點。