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保利地产（600048）公司动态点评总结

核心内容

保利地产在2018年上半年展现出强劲的销售表现和盈利能力提升，同时其负债结构和资产运营情况也值得关注。分析师陈智旭维持“推荐”投资评级，认为公司未来发展前景良好。

主要观点

1. 股价与市场表现

• 当前股价：11.47元
• 总市值：1,360.16亿元
• 流通市值：1,346.16亿元
• 总股本：1,185,844万股
• 流通股本：1,173,634万股
• 12个月最高/最低价：18.20/9.52元

2. 盈利能力提升

• 上半年营收595.1亿元，同比增长9.3%
• 归母净利润65.1亿元，同比增长15.1%
• 毛利率由23.5%升至27.7%，提升超过4个百分点
• 三费率上升2个百分点至8.1%，但按销售额口径为2.2%，与去年同期持平
• 归母净利率10.9%，同比上升0.5个百分点
• ROE由去年同期的16.18%降至5.88%，主要由于资产周转率放缓

3. 销售表现亮眼

• 上半年销额达2153亿元，同比增长47%
• 销售面积1454万平米，同比增长37.9%
• 销额排名全国第4位，完成全年目标的54%
• 一二线城市销售额占比78%，相比2016年下降明显

4. 投资与拿地策略调整

• 上半年新增建面1510万平米，同比下降10.8%
• 投资力度相比2017年下降至50%，但仍属近年较高水平
• 三四线城市拿地比重提升至50%，聚焦于核心城市群周边
• 拿地均价7099元，同比上升16.1%，销售均价14809元，同比上升7.4%

5. 资产运营与负债情况

• 存货达4846亿元，同比增长10.4%
• 资产周转率由0.10降至0.08，影响ROE
• 预收款项达2910.8亿元，同比增长29.2%，为2017年营收的两倍，业绩锁定性高
• 有息负债2545.1亿元，同比增长24.4%，其中银行借款占比超85%
• 平均融资成本4.86%，同比上升4bp，低于2014、2015年水平
• 净负债率升至93.3%，略低于2012、2013年水平

6. 投资建议

• 预计2018-2020年每股收益分别为1.62、1.98、2.41元
• 对应PE分别为7.1、5.8、4.8倍
• 2018年动态PE仅7倍，维持“推荐”评级

关键信息

• 销售增长：上半年销额和销售面积分别增长46.9%和37.9%，远高于全国及行业TOP10水平。
• 毛利率提升：毛利率显著提升，成为业绩增长的主要动力。
• 负债结构：有息负债以银行借款为主，融资成本保持较低水平，但净负债率有所上升。
• 预收款项增长：预收款项增长显著，显示公司销售业绩锁定性高。
• 投资与拿地策略：公司投资力度有所回落，但三四线城市拿地比重增加，项目储备丰富。
• 财务指标：公司流动比率和速动比率均有所提升，显示偿债能力增强。

风险提示

• 行业调控超出预期可能对公司的销售和盈利能力产生不利影响。

盈利预测表

财务指标

总结

保利地产在2018年上半年表现出色，销售和盈利能力均实现显著增长，毛利率提升是业绩增长的关键因素。尽管有息负债和净负债率有所上升，但公司仍保持较高的货币/短期有息负债覆盖率。公司积极调整投资和拿地策略，增加三四线城市布局，同时保持较高的项目储备。分析师维持“推荐”评级，认为公司未来发展前景良好，但需关注行业调控可能带来的风险。