20180813-东兴证券-保利地产-600048.SH-2018年半年报点评_销售高增拿地稳健深耕一二线确定性强_7页_486kb

保利地产2018年半年报点评总结

核心内容

保利地产在2018年上半年实现了销售和财务指标的稳健增长，展现出在房地产市场中的强劲竞争力。公司销售表现优于行业整体趋势，拿地策略稳健，土储充足，财务结构合理，融资成本低，具备较强的抗风险能力。

主要观点

销售延续高增长，深耕一二线城市优势显著

• 销售表现：2018年上半年公司实现签约金额2153亿元，同比增长46.9%，销售面积1454万平方米，同比增长37.9%。
• 销售结构：一二线城市签约金额占比近78%，珠三角和长三角分别贡献31%和20%，凸显公司在核心区域的布局优势。
• 行业背景：在整体商品房销售放缓的环境下，公司销售保持平稳增长，显示出其在一二线城市的竞争优势和精准战略。

拿地稳健，土储丰富可支撑未来销售

• 拿地情况：上半年新增计容建筑面积1510万平方米，拿地金额1072亿元，占同期销售额的50%。
• 土储情况：报告期末待开发土地面积8950万平方米，可售面积8167万平方米，足以支撑公司未来2到3年的销售。
• 可售货值：按上半年销售均价1.48万元计算，可售货值约1.21万亿元，远超2018年预计销售额4000亿元。

毛利率提升，结算节奏仍有优化空间

• 毛利率：2018年上半年房地产结算毛利率为35.3%，较去年同期提升5.63个百分点，受益于市场回暖。
• 净利润率：净利润率提升至15.6%，较去年同期提升2.5个百分点。
• 结算节奏：上半年竣工面积仅完成全年计划的40%，结算节奏仍有提升空间，预计全年营业收入将达1898亿元，同比增长29.7%。

净负债率略升，融资成本保持低位

• 净负债率：报告期末净负债率为93.3%，较2017年末上升7个百分点，但仍处于行业合理水平。
• 融资结构：公司有息债务以银行借款为主，占比超71%，一年内到期债务仅331亿元，债务风险可控。
• 融资成本：综合融资成本为4.86%，显著低于行业平均水平，有利于公司进一步扩大市场份额并增强限价政策下的博弈能力。

关键信息

• 财务预测：预计公司2018-2020年营业收入分别为1898亿元、2369亿元和2967亿元，归母净利润分别为202亿元、249亿元和294亿元，每股收益分别为1.71元、2.10元和2.48元。
• 估值指标：对应PE分别为6.7X、5.5X和4.6X，公司估值持续走低，具备投资吸引力。
• 投资建议：首次覆盖，给予“强烈推荐”评级，预期未来三年业绩增长稳定，具有较强的成长性和盈利能力。

风险提示

• 房地产市场整体大幅下行
• 公司竣工及结算进度不及预期

其他信息

• 分析师：郑闵钢（东兴证券研究所房地产首席研究员）
• 研究助理：任鹤（清华大学土木工程专业本硕，3年房地产行业经验）
• 分析师承诺：报告内容为分析师独立研究成果，与薪酬无直接关联
• 免责声明：报告内容基于公开资料，不构成投资建议，使用需谨慎，未经授权不得引用或发布