20230530-首创证券-房地产行业周报_新房二手房环比走弱_首套二套利差持续扩大_21页_1mb

新房二手房环比走弱，首套二套利差持续扩大

核心内容总结

政策动态

• 政策调整：部分城市实施差异化政策，如天津公积金执行“认房不认贷”，即首贷结清后名下无房可按首套政策申请公积金贷款；深圳禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规行为；南京对多子女家庭购房提供最高可贷额度上浮20%的优惠。
• 地方政策：海南省发布《海南自由贸易港土地管理条例》，探索宅基地有偿使用制度及推动农村集体经营性建设用地入市；杭州市发布城市更新实施意见，明确危旧房改造、老旧小区整治及城中村改造等重点任务。

市场表现

• 新房市场：2023年第二十一周（W21），39城商品房成交面积为384.8万平米，环比下降1.5%，同比增长1.7%；全年累计成交面积8105.1万平米，同比增长7.2%。
• 二手房市场：15城二手房成交套数为18790套，环比下降2.3%，同比增长41.7%；全年累计成交套数397314套，同比增长67.9%。
• 库存与去化周期：10城商品房可售面积为6079万平米，环比下降0.62%；库存去化周期为12.3个月，环比下降1.9个月。其中，上海和杭州去化周期相对健康，分别为5和2.5个月；而福州、莆田、宝鸡去化周期超过24个月，表现较差。
• 推盘与去化率：重点城市推盘套数为5479套，环比上升7.8%；年度累计推盘数同比下降7.4%；周度新开盘去化率为48.1%，环比下降3.4%，显示市场热度有所回落。

利率与土拍

• 房贷利率：5月份百城首套房贷利率平均为4%，二套房贷利率平均为4.91%，首套与二套利差扩大至91BP。
• 土地市场：截至5月23日，22城合计推出宅地343宗，同比减少210宗；累计成交267宗，同比减少115宗；成交建筑面积同比下降33.4%。销售分化导致土拍分化加剧，百城土地成交总价同比-5.6%，环比+2.6%；年初至今累计成交价款102987亿元，同比增长4.7%。

主要观点

• 市场趋势：新房与二手房市场均出现环比走弱趋势，尤其三四线城市表现疲软。市场对宽松政策反应逐渐钝化，销售恢复难以持续。
• 利率分化：首套与二套房贷利率差持续扩大，反映市场对首套房需求仍相对旺盛，而二套房市场压力较大。
• 土拍分化：销售分化直接导致土拍市场分化加剧，部分城市土地成交价格和数量显著下降，尤其三线城市表现更为低迷。

关键信息

• 板块表现：
  • A股房地产指数2023W21下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，板块相对沪深300指数收益为-1.11%。
  • 港股内房股指数下跌5.74%，恒生指数下跌3.62%，板块相对恒生指数收益为-2.13%。
  • 物业指数下跌2.45%，相对恒生指数收益为1.16%。
• PB估值：A股房地产板块PB为0.77，处于底部区间。重点房企如保利发展、招商蛇口、华润置地等PB略有下降。
• 投资建议：
  • 持续推荐：
    • 头部房企：招商蛇口、华润置地，因其高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中。
    • 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
    • 困境反转类房企：金地集团，预计融资和拿地恢复正常后估值将提升。
    • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
• 风险提示：
  • 销售恢复难以持续。
  • 市场对宽松政策反应钝化。
  • 房价可能超预期下跌。

重点房企动态

• 建发集团：收购红星美凯龙家居集团控制权方案获厦门市国资委批准。
• 金科股份：收到端恒建筑的告知函，涉及2791.55万元商票逾期未承兑；董事长周达等18人计划增持公司股份500万至1000万元。
• 碧桂园：重选程光煜、伍碧君为执行董事，陈翀为非执行董事，黎明及杜友国为独立非执行董事。
• 旭辉集团：公告“20旭辉01”回售展期等议案通过，兑付日调整为2024年12月29日，展期19个月。
• 陕建集团与金科股份：就全面战略合作向重庆市政府专题汇报，获支持。

总结

房地产市场整体表现疲软，新房与二手房成交面积环比下降，销售呈现季节性回落。政策端因城施策推动市场分化，首套与二套利率差扩大，反映市场对首套房的偏好。土拍市场同样分化，部分城市土地成交大幅下滑。重点城市中，一线与二线表现相对稳定，而三四线城市库存压力较大，去化周期较长。在投资建议方面，头部房企与优质房企仍被看好，但需警惕市场风险与政策效果不及预期。