20180801-中泰证券-固定收益专题研究报告_房地产为何不松_2018上半年房地产经济全景扫描_17页_1mb

房地产为何不松？2018上半年房地产经济全景扫描总结

核心内容概述

2018年上半年，尽管房地产市场调控政策依然严厉，但房地产投资数据仍超出市场预期。报告从多个维度对房地产经济的表现进行了全面分析，揭示了其增长动因、结构变化及潜在风险。

主要观点

1. 房地产经济重要性下降

• 房地产对GDP的拉动作用和贡献度持续下降。
• 行业集中度进一步提高，资源禀赋向排名前50的房企集中。
• 住宅投资占比持续上升，目前接近70%，成为房地产投资的主力。

2. 投资结构变化

• 土地购置费成为投资增长的主要推动力，扣除该费用后的投资增速已跌入负区间。
• 规模效应主导上半年房地产投资增长，尤其是头部房企表现突出。
• 区域分化明显，二、三线及以下城市房地产投资增长较快，而一、二线城市投资增速放缓。

3. 土地市场表现

• 土地成交旺盛，主要由二、三线城市推动。
• 土地供需错位有所缓和，土地成交面积增长主要依赖供给增加。
• 土地溢价率持续回落，尤其是一线城市已回到2012年末水平，反映市场信心减弱。

4. 销售与新开工趋势分化

• 商品房销售同比下滑，住宅销售放缓但办公楼和商业营业用房销售增速进一步回落。
• 新开工面积保持增长，尤其在中小城市表现突出。
• 一线城市销售触底回升，但整体仍处于较低水平。

5. 融资压力持续

• 房地产到位资金增速放缓，国内贷款增速显著下降，6月跌幅超20%。
• 自筹资金占比上升，显示房企资金压力增大。
• 东部地区房地产融资相对宽松，而中西部地区融资难度较高。

6. 政策导向影响市场

• 政策定调趋于缓和，但结构性去杠杆未放松，房地产调控政策仍持续。
• 债券市场风险偏好回升，但主要集中于有政策支持的城投债。

关键信息总结

1. 投资表现

• 房地产投资整体表现不弱，主要得益于规模效应。
• 主体贡献：头部房企带动销售金额和面积增长。
• 结构贡献：土地购置费增速迅猛。
• 区域贡献：二、三线及以下城市投资活跃。
• 品种贡献：住宅投资持续走强。
• 资金贡献：销售回款和自筹资金支撑投资。

2. 土地市场

• 土地成交面积同比增速上行，但溢价率下降。
• 一线城市土地紧俏，而中小城市土地供给充裕。
• 土地购置费增速为2013年以来最快，但持续增长空间存疑。

3. 销售与新开工

• 住宅销售放缓，但新开工面积保持增长。
• 一线城市销售触底回升，但整体仍偏弱。
• 中小城市销售和新开工数据表现相对较好。

4. 融资结构

• 国内贷款增速放缓，自筹资金占比上升。
• 东部地区信贷支持较强，中西部地区自筹压力大。
• 房地产开发贷款与到位资金增速差异明显，主因统计口径不同。

5. 市场隐忧

• 中小房企生存空间被压缩，行业面临优胜劣汰。
• 土地购置费增长可能为透支性行为，非内生动力。
• 下半年房地产投资趋势或难以逆转，政策影响更多体现在下行幅度而非方向。

风险提示

• 监管风险超预期：房地产调控政策可能进一步收紧。
• 资金面超预期收紧：融资渠道受限，房企资金压力持续。
• 经济增长超预期：若经济增速不及预期，房地产市场可能承压。

投资评级说明

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