20230213-万联证券-房地产行业周观点_社融超预期_节后销售回暖_23页_2mb

房地产行业周观点总结（02.06-02.12）

行业核心观点

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，其稳定发展对宏观经济的修复至关重要。在疫情管控放松的背景下，政策面仍以宽松为主，预计地产行业将逐步企稳。供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降空间有限。政策不断叠加，有望推动行业走出困境。

建议关注以下三类企业：

1. 均好型头部房企及深耕高能级城市的区域类房企；
2. 融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；
3. 优质的头部物业管理公司。

投资要点

上周行情回顾

• 上周房地产板块上涨 1.13%，表现强于沪深300指数（下跌 0.85%）。
• 2023年以来，房地产行业上涨 3.33%，略弱于沪深300指数（上涨 6.06%）。

重点政策要闻

1. 社融超预期：2023年1月社融增量为5.98万亿元，高于预期的5.40万亿元，其中住户中长期贷款环比增长 19.6%，同比下降 70%。
2. 土地计划优化：自然资源部统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加今年指标。
3. 购房政策调整：多地调整购房政策，如哈尔滨、威海、东营提高公积金贷款额度，降低首付比例。

行业基本面情况

• 销售回暖：春节后30大中城市商品房成交量回升至188.11万平方米，环比增长 449.84%。
• 销售同比下滑：30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑 37.63%，其中一线、二线、三线城市分别下滑 32.88%、39.61%、37.02%；年初至今销售同比下滑 24.1%。
• 土地市场弱：百城住宅类土地成交建面为227.4万平方米，年初至今同比下降 4.62%，其中一线、二线、三线城市分别下降 0%、29.33%、6.31%。
• 土地溢价率下降：百城住宅类土地溢价率为 1.0%，环比下降 7.5个百分点。

重点公司动态

• 建业地产、越秀地产、绿地香港销售实现同期上升。
• 万科A拟非公开发行A股股票，募资不超过 150亿元。

风险提示

• 消费者信心修复不及预期；
• 政策放松力度不及预期；
• 房价超预期下跌；
• 房企盈利能力大幅下降。

行业相对沪深300指数表现

• 强于大市，维持“强于大市”评级。

行业重点新闻信息

• REITs政策：湖南出台政策，对原始权益人发行的基础设施REITs项目给予 200万元前期工作费用补助。
• 土地供应：南京、上海等地公布上半年拟出让地块，以稳定市场预期。
• 个股信息：保利、旭辉、洛阳、金华、华侨城、碧桂园、洛阳等公司发布股权、债权转让公告。
• 宏观政策：多地出台政策优化购房、房贷利率、公积金贷款等，支持房地产市场平稳发展。

销售与土地市场情况

上周商品房销售回升

• 30大中城市商品房成交量为 188.11万平方米，环比增长 449.84%。
• 一线城市成交 40.80万平方米，二线城市成交 111.43万平方米，三线城市成交 35.88万平方米。
• 销售四周滚动同比下滑 37.63%，其中一线、二线、三线城市分别下滑 32.88%、39.61%、37.02%。

二手房销售回暖

• 14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨 7.24%，其中一线、二线、三线城市分别上涨 -14.82%、2.68%、127.45%。
• 年初至今二手房成交面积同比上涨 10.30%，其中一线、二线、三线城市分别上涨 -13.53%、7.80%、127.02%。

土地市场表现较弱

• 百城住宅类土地供应建面为 101.8万平方米，四周滚动同比下降 25.0%，年初至今累计同比下降 30.92%。
• 一线城市无土地供应，二线城市下降 22.28%，三线城市下降 31.03%。
• 土地溢价率 1.0%，环比下降 7.5个百分点。

集中供地情况

• 北京完成2022年第五批地块出让，6宗宅地全部成交，总成交金额 132.1亿元。
• 杭州完成2022年第五批地块出让，5宗宅地全部成交，总成交金额 89.6亿元。
• 郑州完成2023年第一批地块出让，11宗地块中10宗底价成交，1宗流拍，总成交金额 53.8亿元，流拍率 9.1%。

行业融资情况跟踪

• 境内债券发行：2月6日至12日境内债券发行金额为 139.3亿元，年初至今累计发债规模 1088.4亿元，同比下滑 7.45%。
• 境外债发行：2月境外债发行规模为 4.76亿美元，净融资额为 -71.57亿美元。
• 重点公司融资：
  • 黑牡丹：发行超短融 6.5亿元，利率 3.50%，用于偿还债务。
  • 上海临港：发行超短融 10亿元，利率 2.36%，用于偿还债务。

重点公司公告跟踪

• 业绩：多数房企销售同比下滑，如金地集团、雅居乐、中梁控股等，但建业地产、保利置业、绿地香港等实现销售增长。
• 监管：多家公司收到深交所关注函，需说明业绩变动、减值计提、持续经营能力等问题。
• 质押与减持：部分公司股东股份被质押或被动减持，如广汇物流、中南建设、ST泰禾等。
• 债券调整：华侨城A拟下调“18侨城06”公司债券票面利率，中南建设决定不调整“20中南02”债券票面利率。
• 债务情况：金科股份、阳光城、华夏幸福等房企存在较大债务压力，部分债务未按期支付。

总结

房地产行业在政策宽松和销售回暖的背景下，有望逐步恢复。融资政策的放松有助于房企缓解资金压力，推动行业重组与整合。未来需关注政策落地效果、销售复苏情况及房企盈利能力的变化。同时，部分房企面临较大的债务压力和市场风险，需谨慎对待。