20210225-粤开证券-_粤开策略专题_土地供应及房贷调控影响几何——地产行业最新政策解读及投资建议_11页_1mb

房地产行业2020年总结与2021年投资策略分析

核心内容概览

本报告由粤开证券分析师陈梦洁发布，主要围绕2020年房地产行业表现、政策调控影响及2021年投资建议进行分析，重点探讨了房地产开发投资、资金结构、土地供应及房贷政策等关键因素对行业的影响。

一、2020年房地产行业总结

（一）市场表现

• 2020年房地产行业整体表现低迷，全年下跌 10.85%，成为申万一级行业中跌幅最大的板块。
• 截至2020年12月31日，行业市盈率为 8.56，处于历史较低水平。
• 自2017年起，行业估值持续下降，从20以上降至10左右，始终低于A股整体水平。

（二）开发投资增速由负转正

• 近五年房地产行业开发投资累计值保持正增长，增速由2016年初的 3% 提升至2019年的 10% 左右。
• 受疫情影响，2020年初开发投资完成额仅为 1万亿元，同比减少 16.3%。
• 随着全面复工复产，2020年12月累计开发投资额达到 14.14万亿元，同比增长 7%。
• 预计2021年开发投资仍会增长，但增速将边际趋缓，约为 6%。

（三）开发资金迎来结构性改变

• 2020年房地产开发资金规模同比增长 8.12%，总量为 19.3万亿元。
• 近五年房地产企业资金来源结构发生变化，定金及预收款占比超过自筹资金，成为主要资金来源。
• 2020年房企通过销售回款筹集资金 6.65万亿元，占比达 34.46%。
• 自筹资金、国内贷款和个人按揭贷款分别占比 32.82%、13.81% 和 15.52%，较2016年有所下降。

（四）地价与房价增速均有所放缓

• 全国平均住宅用地价格增速从2018年初的 10% 以上降至2020年的 3.3%。
• 土地成本占房地产成本的 40% 左右，未来仍可能维持高位。
• 一线城市房价增速自2016年后从未超过 5%，2020年平均增速为 3.58%。
• 二三线城市房价增速相对稳定，分别为 5.23% 和 4.73%。

（五）销售市场回暖拉动开工及竣工面积回升

• 2020年商品房销售市场率先回暖，全年销售面积累计增长 2.6%。
• 新开工面积受疫情影响较大，最大降幅达 -44.9%，但全面复工后降幅收窄至 -1.2%。
• 竣工面积在2020年初转为负增长，但随着销售回暖，全年竣工面积同比减少 4.9%。

二、房贷收紧及土地供应政策影响几何

（一）房地产贷款集中管理制度

• 2020年12月，央行和银保监会发布房地产贷款集中度管理制度，旨在防范系统性金融风险。
• 房贷利率下行空间减少，但2020年首套和第二套房贷平均利率分别为 5.23% 和 5.54%，仍处于较低区间。
• 中短期对房地产销售市场影响有限，2021年销售面积有望继续增长，满足刚性住房需求。

（二）土地供应政策

• 青岛市自然资源和规划局发布政策，要求实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年分 3批次 集中统一出让。
• 政策目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，引导市场理性竞争。

三、前瞻性政策及投资建议

（一）政策导向

1. 因城施策：根据不同城市发展阶段制定差异化调控政策。
2. 稳字当头：政策不急转弯，避免市场剧烈波动，引导资金流入实体经济。

（二）行业发展趋势

• 房地产行业处于去库存周期，库存水平较低。
• 融资渠道收紧，销售回款成为主要资金来源。
• 政策推动房地产企业去杠杆，优化经营模式。

（三）投资建议

• 关注龙头房企：如保利地产、万科A等，其销售业绩稳健，杠杆率较低。
• 把握逢低布局机会：当前行业处于历史低估值区间，具备投资价值。
• 关注政策细则：土地供应政策的具体实施将影响市场预期和资金流向。

关键信息汇总

风险提示

• 楼市复苏缓慢
• 房地产企业资金周转困难

分析师简介

• 姓名：陈梦洁
• 学历：硕士研究生
• 任职机构：粤开证券
• 执业编号：S0300520100001
• 联系方式：
  • 电话：010-64814022
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