2018-全球房价走势_规律和启示_21页-2mb

恒大研究院全球房价走势分析报告总结

核心内容

恒大研究院发布的《全球房价走势：规律和启示》报告，通过分析23个经济体1970-2017年的房价走势，揭示了影响房价的主要因素，包括经济增长、人口变化、货币供应和住房制度。报告指出，大都市圈房价涨幅普遍高于全国平均水平，且在多数国家，大都市圈房地产是少数能够跑赢货币超发的资产之一。

主要观点

1. 房价涨幅差异大
   不同经济体房价涨幅差异显著，主要受经济增长、人口变化、货币供应和住房制度影响。

   • 高涨幅经济体：南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅超过40倍或年均增长超过8%。
   • 中等涨幅经济体：意大利、加拿大、法国、美国、韩国等12个经济体累计涨幅在12-35倍或年均增长在5.5%-8%之间。
   • 低涨幅经济体：日本、德国、瑞士、泰国等4个经济体累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。
   • 美元房价与本币房价差异：美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显，部分经济体本币房价上涨并不意味着美元房价上涨，全球投资价值需谨慎评估。

2. 大都市圈房价涨幅显著
   人口流入的大都市圈房价涨幅普遍高于其他地区，是房价增长的主要驱动因素。

   • 英国伦敦：50年房价上涨106倍，内伦敦涨幅更大。
   • 法国巴黎：50年房价上涨33倍，巴黎市涨幅远超周边地区。
   • 美国纽约：42年房价上涨8倍，纽约市和纽约都会区的皇后区涨幅更大。
   • 日本东京圈：36年地价上涨210倍，核心城市涨幅显著高于非核心城市。

3. 房地产与货币超发的关系

   • 房价上涨主要由货币超发驱动，但过度货币超发可能导致房地产泡沫，进而引发经济危机。
   • 新兴经济体由于广义货币增长较快，本币房价涨幅普遍高于发达经济体。
   • 多数国家的大都市圈房地产是少数能够跑赢货币超发的资产之一，其涨幅与名义GDP增长密切相关。

4. 住房制度对房价的影响

   • 住房制度是房地产市场的重要政策导向。
   • 德国的稳定房价得益于其居住导向的住房制度，包括中性货币政策、打击投机的税收制度和鼓励租赁的政策。
   • 中国香港的房价波动较大，主要由于住房制度不够完善，缺乏对投机的抑制。

5. 中国房地产制度的启示

   • 中国应构建居住导向的住房制度，优化土地供应，保持政策长期稳定。
   • 从开发商为主转向多方供给，推进房地产税改革，抑制投机需求。
   • 未来住房供应应多样化，包括商品房、租赁房、共有产权房等。

关键信息

• 全球房价长期走势：1970-2017年，23个经济体本币房价累计涨幅中位数为20.6倍，年均增速6.5%。
• 人口与房价关系：人口流入的大都市圈房价涨幅显著高于其他地区，且人口结构变化对房价有重要影响。
• 货币供应与房价：广义货币供应增速普遍高于名义GDP增速，导致房价上涨。
• 美元房价与本币房价：美元房价涨幅与美元名义GDP增长相关性较高，部分经济体美元房价涨幅显著高于本币房价。
• 房地产抗通胀属性：房地产可部分分享经济增长红利，是抗通胀的重要资产。
• 中国住房制度改革方向：推行“人地挂钩”、保持政策稳定、转变供应结构、推进房地产税改革。

结论

1. 房价长期走势受经济增长、人口变化、货币供应和住房制度四方面影响。
2. 大都市圈房价涨幅普遍高于全国平均水平，且在多数国家是少数能够跑赢货币超发的资产。
3. 构建居住导向的中国新住房制度，是实现房地产市场平稳健康发展的关键。
4. 从全球资产配置角度看，新兴经济体核心城市房地产具有较大投资潜力，但需注意政治和法律风险。

风险提示

• 报告中的投资收益测算未考虑税收、租金等因素。
• 房地产投资需谨慎，市场存在波动性，需结合自身风险承受能力进行决策。

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图表目录（摘要）

• 图表1：23个经济体房价涨幅差异巨大
• 图表2：四类房价走势代表性国家
• 图表3：澳新加法等4国房价基本持续上行
• 图表4：英美等房价曾明显下挫但后期继续向上
• 图表5：日西意爱房价泡沫破灭后至今未及高点
• 图表6：德国房价走势基本平稳
• 图表7：23个经济体本币房价增长与本币名义GDP显著相关
• 图表8：23个经济体本币不变价GDP年均增长
• 图表9：23个经济体人均本币不变价GDP年均增长
• 图表10：1970-2017年23个经济体人口年均增长
• 图表11：英美主力置业人群规模变化
• 图表12：本币房价上涨主要是货币现象
• 图表13：新兴经济体房价涨幅大于发达经济体
• 图表14：德国、中国香港、新加坡三种住房制度下房价走势
• 图表15：23个经济体美元房价涨幅排序
• 图表16：美元房价涨幅与美元名义GDP相关
• 图表17：2010-2017年部分经济体美元房价涨幅
• 图表18：48个经济体美元房价涨幅与美元GDP
• 图表19：伦敦及周边地图
• 图表20：英国人口长期向伦敦及周边集聚
• 图表21：伦敦房价50年涨幅达106倍
• 图表22：伦敦房价涨幅在1995年后波动加大
• 图表23：大伦敦房价涨幅明显高于周边地区
• 图表24：内伦敦核心区域房价涨幅更大
• 图表25：巴黎大区地图
• 图表26：法国人口持续向巴黎大区集聚
• 图表27：巴黎市房价50年上涨33倍
• 图表28：巴黎市房价振幅较大
• 图表29：巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首
• 图表30：房价涨幅最大的近郊省10年2倍
• 图表31：纽约都会区地图
• 图表32：纽约人口持续增长但增幅小于洛杉矶
• 图表33：纽约市房价涨幅大于美国平均水平
• 图表34：纽约市、美国房价同比
• 图表35：纽约分区房价涨幅居都会区第二
• 图表36：皇后区和曼哈顿区房价涨幅较大
• 图表37：东京圈地图
• 图表38：日本人口从三极向一极集中
• 图表39：日本地价在1991年达峰值后大幅下跌
• 图表40：日本购房主力在1990年代达峰值
• 图表41：日本三大圈地价走势
• 图表42：东京圈内地价走势
• 图表43：21个经济体扣除通胀后实际房价增长
• 图表44：美国百年房价走势
• 图表45：1998-2017年房价增速低于广义货币增速
• 图表46：一线城市地价增速快于二三线城市