房地产周期系列研究：全球房价走势，规律和启示-20180823-恒大研究院-21页-2mb

全球房价走势：规律和启示

核心内容

恒大研究院发布的《全球房价走势：规律和启示》报告，从全球视角分析了不同经济体及大都市圈房价的长期走势及其影响因素，提出了构建居住导向的中国新住房制度的建议。报告指出，房价走势主要受经济增长、人口变化、货币供应和住房制度四方面因素影响，其中前两项为基本面因素，后两者为政策因素。

主要观点

1. 房价差异显著：不同经济体的房价涨幅差异明显，1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍，年均增速为6.5%。其中，南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅超过40倍或年均增长超过8%；而德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

2. 美元房价与本币房价差异：美元房价涨幅与本币房价涨幅存在明显差异，货币超发可能导致本币房价上涨但美元房价未必上涨，影响其全球投资价值。例如，南非本币房价上涨85.2倍，但美元房价仅上涨3.6倍。

3. 人口流入驱动房价上涨：大都市圈房价涨幅显著高于全国平均水平，主要由于人口持续流入。例如，伦敦房价50年上涨106倍，远超英国整体房价涨幅；巴黎市房价50年上涨33倍，远超周边地区；纽约市房价42年上涨8倍，而洛杉矶地区涨幅更高。

4. 房地产抗通胀属性：房地产具有抗通胀能力，能够部分分享经济增长红利。在全球货币超发背景下，少数资产如大都市圈房地产能够跑赢印钞机。

5. 住房制度影响房价：住房制度对房地产市场具有深远影响，德国、新加坡等国家因居住导向的制度设计，房价长期稳定；而中国香港因制度缺陷，房价暴涨暴跌。

关键信息

• 全球房价与经济增长、人口变化、货币供应、住房制度相关：房价长期走势可由这四个因素解释，其中经济增长和人口变化是基本面因素，货币超发和住房制度是政策因素。
• 新兴经济体房价涨幅较大：由于货币超发程度较高，新兴经济体本币房价涨幅普遍高于发达经济体。2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%，发达经济体为3.6%。
• 大都市圈房价跑赢印钞机：多数国家的大都市圈房地产是少数能跑赢货币超发的资产之一，如英国大伦敦地区、美国洛杉矶-长滩-格伦代尔分区等。
• 构建居住导向的住房制度：中国需推进住房制度改革，包括推行“人地挂钩”、保持金融政策稳定、转变供应结构、推进房地产税改革等，以实现房地产市场平稳健康发展。

结论与建议

• 房地产投资需谨慎：房价涨幅与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度密切相关，但货币超发可能引发资产泡沫和经济危机。
• 全球资产配置应关注核心城市：一些经济增长潜力大的新兴经济体，特别是其核心城市房地产，具有较大投资潜力。
• 中国住房制度改革方向：应从供给端入手，构建多主体、多渠道、租购并举的住房制度，推进房地产税改革，抑制投机需求，实现居住导向。

风险提示

报告指出，房地产投资收益测算未考虑税收、租金等因素，投资者需自行关注相关风险。

图表与数据

• 图表1：23个经济体房价涨幅差异巨大
• 图表2：四类房价走势代表性国家
• 图表3：澳新加法等4国房价基本持续上行
• 图表4：英美等房价曾明显下挫但后期继续向上
• 图表5：日西意爱房价泡沫破灭后至今未及高点
• 图表6：德国房价走势基本平稳
• 图表7：23个经济体本币房价增长与本币名义GDP显著相关
• 图表8：23个经济体本币不变价GDP年均增长
• 图表9：23个经济体人均本币不变价GDP年均增长
• 图表10：1970-2017年23个经济体人口年均增长
• 图表11：英美主力置业人群规模变化
• 图表12：本币房价上涨主要是货币现象
• 图表13：新兴经济体房价涨幅大于发达经济体
• 图表14：德国、中国香港、新加坡三种住房制度下房价走势
• 图表15：23个经济体美元房价涨幅排序
• 图表16：美元房价涨幅与美元名义GDP相关
• 图表17：2010-2017年部分经济体美元房价涨幅
• 图表18：48个经济体美元房价涨幅与美元GDP
• 图表19：伦敦及周边地图
• 图表20：英国人口长期向伦敦及周边集聚
• 图表21：伦敦房价50年涨幅达106倍
• 图表22：伦敦房价涨幅在1995年后波动加大
• 图表23：大伦敦房价涨幅明显高于周边地区
• 图表24：内伦敦核心区域房价涨幅更大
• 图表25：巴黎大区地图
• 图表26：法国人口持续向巴黎大区集聚
• 图表27：巴黎市房价50年上涨33倍
• 图表28：巴黎市房价振幅较大
• 图表29：巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首
• 图表30：房价涨幅最大的近郊省10年2倍
• 图表31：纽约都会区地图
• 图表32：纽约人口持续增长但增幅小于洛杉矶
• 图表33：纽约市房价涨幅大于美国平均水平
• 图表34：纽约市、美国房价同比
• 图表35：纽约分区房价涨幅居都会区第二
• 图表36：皇后区和曼哈顿区房价涨幅较大
• 图表37：东京圈地图
• 图表38：日本人口从三极向一极集中
• 图表39：日本地价在1991年达峰值后大幅下跌
• 图表40：日本购房主力在1990年代达峰值
• 图表41：日本三大圈地价走势
• 图表42：东京圈内地价走势
• 图表43：21个经济体扣除通胀后实际房价增长
• 图表44：美国百年房价走势
• 图表45：1998-2017年房价增速低于广义货币增速
• 图表46：一线城市地价增速快于二三线城市

附录

• 恒大研究院简介：恒大研究院成立于2018年1月，是恒大集团设立的科学研究机构，致力于成为国内顶级研究院及中国特色新型智库。
• 免责声明：报告仅供恒大集团客户使用，不构成投资建议，不承担因使用报告内容引发的任何损失。
• 行业投资评级：分为推荐、中性、减持，分别对应未来半年行业表现强于、持平、弱于沪深300指数。