20160721-安信证券-房地产行业2016年中期策略暨国际房价比较研究系列一_房价之谜_有一种永远振荡上涨的房价_67页_3mb

房价分析与房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告分析了2016年房地产市场中房价的长期趋势和短期波动因素，构建了基于收入和成本的一般均衡模型与局部均衡模型，探讨了影响房价的主要因素，并与国际房地产市场进行了比较研究。报告指出，房价上涨是常态，但并非永远上涨，而是呈现振荡上涨的趋势。同时，房价的波动主要受货币因素、供需比、利率、汇率等影响，且中国房地产市场更可能走向美国模式。

主要观点

1. 房价及其波动是地产行业研究的核心

• 房价和其波动成为研究重点，而不仅仅是需求。
• 需求研究对投资指导意义减弱，行业更应关注价格和毛利。
• 房地产行业正向中上游移动，选时选势比选股更重要。

2. 房价的影响因素：收入是关键，货币占大头

• 房价函数可表示为：$P = F(Y, CPI, i, M2, L, r, R) + e$，其中Y为人均收入，CPI为通胀率，i为利率，M2为流动性，L为杠杆率，r为利润率，R为汇率。
• 人均收入对房价解释力极强，可解释全国房价变化的97.7%。
• 一线城市房价波动更显著，部分时期存在局部泡沫，但不意味着全国性泡沫。

3. 房价的均衡分析

• 一般均衡模型显示，2013年前全国房价主要由收入和成本解释，无明显泡沫。
• 局部均衡模型显示，2013年后房价波动解释力下降，可能因异常值扰动。
• 地王频现对一线城市房价扰动明显，土地购置成本的加入使房价偏离均衡。

4. 房价的关键因素分析

• 利率对房价有显著影响，低利率推高房价，高利率刺破泡沫。
• 汇率是影响中国房价的不确定性因素，升值可能推高房价，贬值可能压低房价。
• 房地产行业杠杆率较高，主要集中在房企端，政府、银行和居民杠杆率相对可控。
• 通胀率在不考虑收入的情况下，对房价解释力最强，达到53%。

5. 房价与供需比

• 供需比是衡量房价变动的重要微观结构指标，不同城市供需结构差异大。
• 一线城市供需比严重失衡，如上海、深圳，部分城市房价上涨由供需比失衡引发。
• 全国重点城市供需比从119%降至99.4%，显示供需结构明显改善。

6. 房价的国际比较

• 全球23个国家近50年的房价大多呈现振荡上涨趋势，房价下跌多为修复。
• 中国房地产市场更可能走向美国模式：汇率稳健、房价分化。
• 日本和俄罗斯的模式不适用于中国，因其城市化率、汇率自主性、人口结构等存在差异。

关键信息

房价长期趋势

• 房价长期为振荡上涨，而非永远上涨。
• 全球多数国家房价趋势均支持这一结论。
• 中国房价不会永远上涨，但短期内仍受货币宽松支持。

房价短期波动因素

• 利率提升是房价下跌的直接因素。
• 汇率波动是房价的不确定性因素，升值利好房价，贬值压制房价。
• 土地成本对一线城市房价扰动显著，但对全国房价影响有限。

房地产行业杠杆分析

• 四部门（政府、银行、居民、企业）杠杆率整体不高，但房企杠杆率偏高。
• 中国房企杠杆率略高于美日，但仍在可控范围内。
• 居民购房杠杆率仍有提升空间，但当前水平偏低。

房价与通胀

• 通胀率对房价解释力强，尤其在不考虑收入的情况下。
• 房价涨幅趋近于通胀率或M2-GDP比率，显示货币环境对房价的决定性作用。

供需比与房价

• 供需比是房价波动的关键微观因素，城市间差异显著。
• 一线城市供需比失衡严重，部分城市房价上涨与供需比有关。
• 全国供需比改善，但城市间分化严重，房价不可比。

投资建议

• 全国平均房价无明显泡沫，可关注不可复制资产和资源优势企业。
• 下半年房地产成交量增速放缓，四季度或见明显调整。
• 重点推荐公司包括：招商蛇口、北京城建、天业股份、陆家嘴、高新发展、中房地产、京能置业等。
• 未来房价下跌可能来自货币紧缩和利率提升，需关注相关信号。

未来展望

• 中国房地产市场将呈现“振荡上涨、价格分化”的趋势。
• 需密切关注汇率稳定、利率变化、货币政策和行业杠杆调整。
• 长期来看，房价上涨仍与人均收入和货币环境密切相关。