任泽平-全球房价大趋势-2018.8-44页-1mb

全球房价大趋势总结

核心内容

本文分析了全球近百年房价走势，探讨了影响房价的四大核心因素：经济增长、人口变化、货币供应和住房制度。作者指出，房价的长期趋势主要由基本面因素（经济增长与人口变化）驱动，而货币超发则可能引发资产泡沫，极端情况下甚至导致经济危机。同时，文章强调大都市圈的房价涨幅通常高于全国平均水平，并提出构建以居住为导向的中国新住房制度的建议。

主要观点

1. 全球房价差异显著

• 1970-2017年，23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍，年均增速为6.5%。
• 部分经济体（如南非、英国、澳大利亚）房价涨幅超过40倍或年均增长超过8%。
• 部分经济体（如德国、瑞士、日本）房价涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

2. 房价与经济增长、人口变化、货币供应、住房制度密切相关

• 经济增长通过提升居民收入和购买力，推动房价上涨。
• 人口变化影响住房需求，人口流入地区房价涨幅更大。
• 货币超发带来通胀压力，可能推动房价上涨，但未必反映在美元房价上。
• 住房制度对房价走势有重要影响，如德国、新加坡的居住导向制度有助于房价稳定。

3. 美元房价与本币房价差异显著

• 美元房价涨幅与美元名义GDP增长相关性较弱（1970-2017年相关系数为0.21），但2010-2017年相关系数达0.8。
• 南非本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价仅3.6倍，显示其本币超发不等于美元房价上涨。
• 日本、意大利、西班牙、爱尔兰等国房价在泡沫破裂后仍未能恢复至峰值。

4. 大都市圈房价涨幅显著高于全国

• 伦敦房价50年涨幅达106倍，远超英国整体的61倍。
• 巴黎市50年房价上涨32.5倍，明显高于法国整体的22.7倍。
• 纽约市房价42年上涨8.1倍，但涨幅低于洛杉矶地区13.9倍。
• 东京圈36年地价上涨210倍，远超其他地区。

5. 房价走势与货币供应关系密切

• 房价涨幅在多数国家跑赢本币名义GDP，但跑输广义货币增速。
• 日本、德国扣除通胀后实际房价增长接近于0，说明其房价增长主要由货币超发推动。
• 新西兰、英国扣除通胀后实际房价年均增长仍达3%以上，是少数能跑赢印钞机的资产。

关键信息

房价增长因素

• 经济增长（人均不变价GDP）：提升居民购买力，推动房价上涨。
• 人口流入：大都市圈因人口集聚，房价涨幅显著。
• 货币超发：推高房价，但可能引发泡沫。
• 住房制度：影响供需关系，决定房价稳定性。

全球房价分类

房价与GDP关系

• 本币房价与本币名义GDP相关性为0.71，说明房价与经济增长关系密切。
• 美元房价与美元名义GDP相关性较弱，但2010-2017年达到0.8，说明长期趋势仍有一定关联。

大都市圈房价表现

• 伦敦：内伦敦房价涨幅6.4倍，外伦敦4.8倍，远超全国。
• 巴黎市：房价上涨32.5倍，明显高于巴黎大区及法国整体。
• 纽约市：房价上涨8.1倍，低于纽约都会区及洛杉矶地区。
• 东京圈：地价上涨210倍，远超非核心城市。

结论与建议

结论

• 大都市圈房价在多数国家能跑赢印钞机，是少数能分享经济增长红利的资产。
• 房价增长主要受人口流入和货币超发驱动，但需警惕泡沫风险。
• 住房制度对房价稳定性具有决定性作用，好的制度有助于房价长期平稳。

建议

1. 构建居住导向住房制度：
   • 推行“人地挂钩”，优化土地供应。
   • 改革住房金融体系，抑制投机，支持刚需。
   • 推进房地产税改革，平衡开发、交易、保有环节税赋。
2. 推动多元供给结构：
   • 从开发商为主转向政府、租赁公司等多方供给。
   • 增加租赁房、共有产权房等住房类型，满足多样化需求。
3. 加强政策稳定性：
   • 保持货币政策和房地产金融政策长期稳定，避免短期波动对市场造成冲击。
4. 关注新兴经济体：
   • 部分新兴经济体核心城市房价具有投资潜力，但需注意政治、法律等风险。

风险提示

• 房价增长测算未考虑税收、租金等因素，可能低估实际成本。
• 人口流出城市应警惕盲目跟风，避免政策失误导致房价进一步下跌。