20180823-恒大研究院-房地产周期系列研究_全球房价走势_规律和启示_21页_2mb

全球房价走势：规律和启示

核心内容概述

恒大研究院发布的《全球房价走势：规律和启示》报告，从全球视角系统分析了房价上涨的驱动因素与区域差异。报告指出，房价长期走势主要由经济增长、人口变化、货币供应和住房制度四大因素决定，其中前两者为基本面因素，后两者为政策导向因素。此外，报告强调了大都市圈房价在货币超发背景下具有更强的抗通胀能力，成为少数能跑赢印钞机的资产之一。

主要观点

1. 不同经济体房价涨幅差异显著

• 高涨幅经济体：南非、英国、澳大利亚等7个经济体的房价累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%。

• 中等涨幅经济体：意大利、加拿大、法国、美国等12个经济体的房价累计涨幅在12-35倍之间或年均增长5.5%-8%。

• 低涨幅经济体：日本、德国、瑞士、泰国等4个经济体的房价涨幅在4倍以内或年均增长低于3.5%。

• 本币房价增长与名义GDP增长高度相关，相关系数达0.71。其中，货币超发是推动房价上涨的主要因素之一，但过度货币化可能导致资产泡沫。

• 美元房价增长与美元名义GDP增长相关性较弱，相关系数仅为0.21，但剔除韩国、泰国等高通胀国家后，相关系数提升至0.48或0.80。因此，美元房价涨幅需结合汇率变动进行分析。

2. 大都市圈房价涨幅领先

• 人口向大城市及大都市圈集聚是推动房价上涨的核心因素。大都市圈的房价涨幅通常显著高于全国平均水平。
• 英国：伦敦房价50年上涨106倍，内伦敦涨幅更大，达6.4倍，高于外伦敦的4.8倍。
• 法国：巴黎市房价50年上涨33倍，高于法国平均的22.7倍和法国名义GDP的28.1倍。
• 美国：纽约都会区房价42年上涨8倍，其中皇后区涨幅最大，达9.5倍，高于纽约市整体的8.1倍。
• 日本：六个核心城市地价36年上涨210倍，远超日本整体的82倍涨幅。

3. 房价与货币超发的关联

• 货币超发是推动房价上涨的重要因素，但并非所有国家的房价都因货币超发而上涨，部分国家（如德国）通过稳健的住房制度实现房价长期稳定。
• 新兴经济体由于广义货币增速高于发达经济体，因此本币房价涨幅较大。例如，2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%，高于发达经济体的3.6%。

4. 房地产抗通胀属性

• 房地产具有抗通胀能力，能部分分享经济增长红利。在多数国家，大都市圈房地产是少数能跑赢货币超发的资产之一。
• 中国过去四十年M2年均增速15%，而房价涨幅仅略低于M2增速，说明部分一二线城市房价能有效分享经济增长红利。

5. 住房制度改革建议

• 构建居住导向的住房制度是实现房地产市场平稳发展的关键。
• 建议推行“人地挂钩”机制，优化土地供应；保持货币政策和房地产金融政策的长期稳定；转变住房供应结构，引入政府、租赁公司等多元供给主体；推进房地产税改革，抑制投机需求。

关键信息

• 全球房价涨幅差异：1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速为6.5%，与名义GDP增速7.8%高度相关。
• 美元房价与本币房价：美元房价增长与美元名义GDP增长相关性较弱，需结合汇率变化分析。
• 人口集聚与房价上涨：人口向大都市圈集中是推动房价上涨的核心因素，如伦敦、巴黎、纽约、东京等城市。
• 货币超发与房价泡沫：货币超发易导致房地产泡沫，极端情况下可能引发经济危机。
• 住房制度影响：德国、新加坡的住房制度有助于稳定房价，而中国香港的制度则导致房价波动剧烈。

图表目录（摘要）

• 图表1：23个经济体房价涨幅差异巨大
• 图表2：四类房价走势代表性国家
• 图表3：澳新加法等4国房价基本持续上行
• 图表4：英美等房价曾明显下挫但后期继续向上
• 图表5：日西意爱房价泡沫破灭后至今未及高点
• 图表6：德国房价走势基本平稳、在全球独善其身
• 图表7：23个经济体本币房价增长与本币名义GDP显著相关
• 图表8：23个经济体本币不变价GDP年均增长
• 图表9：23个经济体人均本币不变价GDP年均增长
• 图表10：1970-2017年23个经济体人口年均增长
• 图表11：英美主力置业人群规模变化
• 图表12：本币房价上涨主要是货币现象
• 图表13：新兴经济体房价涨幅大于发达经济体
• 图表14：德国、中国香港、新加坡三种住房制度下房价走势
• 图表15：23个经济体美元房价涨幅排序
• 图表16：美元房价涨幅与美元名义GDP相关
• 图表17：2010-2017年部分经济体美元房价涨幅
• 图表18：48个经济体美元房价涨幅与美元GDP
• 图表19：伦敦及周边地图
• 图表20：英国人口长期向伦敦及周边集聚
• 图表21：伦敦房价50年涨幅达106倍
• 图表22：伦敦房价涨幅在1995年后波动加大
• 图表23：大伦敦房价涨幅明显高于周边地区
• 图表24：内伦敦核心区域房价涨幅更大
• 图表25：巴黎大区地图
• 图表26：法国人口持续向巴黎大区集聚
• 图表27：巴黎市房价50年上涨33倍
• 图表28：巴黎市房价振幅较大
• 图表29：巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首
• 图表30：房价涨幅最大的近郊省10年2倍
• 图表31：纽约都会区地图
• 图表32：纽约人口持续增长但增幅小于洛杉矶
• 图表33：纽约市房价涨幅大于美国平均水平
• 图表34：纽约市、美国房价同比
• 图表35：纽约分区房价涨幅居都会区第二
• 图表36：皇后区和曼哈顿区房价涨幅较大
• 图表37：东京圈地图
• 图表38：日本人口从三极向一极集中
• 图表39：日本地价在1991年达峰值后大幅下跌
• 图表40：日本购房主力在1990年代达峰值
• 图表41：日本三大圈地价走势
• 图表42：东京圈内地价走势
• 图表43：21个经济体扣除通胀后实际房价增长
• 图表44：美国百年房价走势
• 图表45：1998-2017年房价增速低于广义货币增速
• 图表46：一线城市地价增速快于二三线城市

结论

• 大都市圈房价在长期中能够跑赢货币超发，是少数能分享经济增长红利的资产。
• 构建居住导向的住房制度，是实现中国房地产市场平稳健康发展的关键。
• 从全球资产配置角度看，一些新兴经济体核心城市的房地产具有较大投资潜力，但需警惕货币超发和政策风险。

风险提示

• 报告中房地产投资收益等测算未考虑税收、租金等因素，存在一定风险。

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