经济周期系列之五：房地产政策调控空间_17页_1mb

房地产政策调控空间总结

核心内容

本文探讨了中国房地产市场在疫情后的表现及未来政策调控空间。研究指出，当前房地产市场整体处于底部区间，但存在显著的分线分化趋势。一二线城市销售趋于下行，而三四线及以下城市在销售下行后可能有缓慢回升趋势。此外，疫情对房地产销售、新开工和投资造成明显冲击，使得市场增速受到抑制。

主要观点

• 房地产周期现状：当前房地产周期处于底部，2015-2019年房地产周期较长，其中三四线城市销售占比达65%-70%，导致整体销售厚尾现象严重。
• 分线分化趋势：三四线城市因棚改和去库存政策出现双顶现象，透支了未来消费空间。未来一二线城市销售下行，三四线城市销售下行后可能缓慢回升。
• 疫情冲击影响：1季度房地产销售、新开工和投资同比分别下降约35%、15%、5%，后续季度恢复速度有限，导致全年增速低于预期。
• 政策工具与调控时点：房地产调控政策主要包括资金、税收和供给方面，未来政策工具在供给端仍有较大发挥空间。政策调控通常在销售数据底部区间进行，以稳定市场预期。
• 政策空间分析：为完成“十三五”目标，2020年房地产投资增速需达到约5.6%，而当前测算仅为6%，存在2个百分点的政策调控空间。

关键信息

房地产市场现状

• 当前房地产周期处于底部区间。
• 三四线城市销售厚尾严重，透支未来消费空间。
• 一二线与三四线城市出现明显分化，房地产分析需分线进行。

疫情影响测算

• 1季度房地产销售同比增速约-35%，新开工约-15%，投资约-5%。
• 假设1：2020年房地产销售、新开工、投资增速分别为5%、4%、5%，考虑疫情影响后增速为4.14%、3.55%、4.32%。
• 假设2：2020年房地产销售、新开工、投资增速分别为4%、3%、4%，考虑疫情影响后增速为3.86%、2.69%、3.49%。

房地产政策工具

• 资金政策：包括首付款、房贷利率和信贷政策，对房地产市场影响较大。
• 税收政策：如契税、印花税、土地增值税等，直接影响交易行为。
• 供给政策：如保障房、棚改和租赁政策，是因城施策的重要手段。

房地产政策调控时点

• 房地产政策放松通常在销售增速下降区间进行，以稳定市场预期和促进销售回升。

未来展望

• 房地产投资是政策弹性最大的部门，对经济周期影响显著。
• 为完成“十三五”目标，2020年房地产投资增速需达到约5.9%，其中2-4季度需达到8.33%。
• 当前测算显示2-4季度增速为6.3%，存在约2个百分点的政策空间。

图表与数据

• 图1：房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、商品房销售面积累计同比。
• 图2：商品房销售面积同比。
• 图3：一二、三四线城市销售面积同比。
• 图4：一线城市商品房成交面积同比。
• 图5：房地产开发投资完成额、商品房销售面积累计同比。
• 图6：房地产开发投资和经济增长。
• 表1：2010-2019年房地产各项指标各月均值占比。
• 表2：2020年房地产预测。
• 表3：中央房地产政策。
• 表4：一线城市房地产政策。
• 表5：二线城市房地产政策。
• 表6：2020年房地产增速估计。
• 表7：2020年房地产投资需要量估计。

风险提示

• 政策力度不达预期可能影响房地产市场复苏速度。

结论

本文指出，当前房地产市场处于底部区间，但存在显著的分线分化趋势。疫情对市场造成较大冲击，使得销售、新开工和投资增速下滑。尽管如此，房地产投资仍具备政策调控空间，未来政策应更多关注供给端，以促进市场稳定和增长。