物业管理行业2021年中期投资策略：关注成长快质量优的中型物管公司-20210612-兴业证券-31页_1mb

物业管理行业2021年中期投资策略总结

核心内容

• 行业趋势：物业管理行业在政策支持和市场需求推动下持续增长，未来3-5年将进入规模红利期，行业整合加速。
• 资本市场关注度提升：港股通扩容、恒生物业服务及管理指数推出，以及物管公司基石解禁高峰期，推动物管板块获得更高关注度与流动性。
• 投资方向：推荐关注成长快、质量优的中型物管公司，同时看好龙头物管公司的估值溢价。
• 重点公司：永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务被列为首选，建议关注华润万象生活、保利物业、时代邻里、金科服务、世茂服务。

主要观点

• 商业运营：轻资产商管公司稀缺，运营能力与资产质量是关键，建议关注具备品牌影响力、招商资源和运营经验的公司。
• 物业管理：物管公司与房企协同发展，利用房企资源拓展业务，提升管理能力与市场份额。未来物管公司将向泛物业管理渗透。
• 估值分化：港股物管板块平均估值对应2021/2022年26.7/18.3XPE，龙头公司享有明显估值溢价。
• 成长性：物管公司普遍制定了高速扩张计划，但需关注执行力与管理能力，未来竞争将加剧。

关键信息

重点公司及目标价

投资策略要点

• 关注中型物管公司：市值在1000亿以下，管理面积在1亿平米以上的优质中型物管公司，具备成长性与执行力。
• 政策支持：国家及地方政府出台多项政策支持物业管理行业发展，推动其向泛物业管理拓展，强化线上线下融合及智慧社区建设。
• 轻资产输出：优质物管公司通过品牌输出、技术合作等方式进行轻资产运营，提升管理效率与规模效应。
• 人才与激励机制：多数物管公司设立股权激励计划，提升管理层与核心员工的积极性，推动公司长期发展。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

行业展望

• 市场集中度提升：行业集中度提升是大趋势，具备先发优势的公司将在竞争中占据有利位置。
• 估值分化：龙头公司享有更高的估值，而中型公司通过整合有望进入第一梯队。
• 规模扩张：物管公司普遍在进行快速扩张，未来成长性取决于执行能力、激励机制和管理体系。
• 资本运作：物管公司积极进行再融资与收并购，以增强竞争力与市场地位。

重点分析

商业运营

• 先发优势：前期背靠地产开发商，占据优质地段；沉淀招商资源与运营经验；打造多元化产品线与品牌影响力；构建数字化资产平台。
• 推荐公司：宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、龙湖集团、新城发展等。

物业管理

• 协同发展：物管公司与房企共享资源，推动业务横向与纵向发展。
• 政策驱动：国家及地方政策推动行业整合与业务拓展，如城市服务、生活服务等。
• 增长引擎：社区增值服务（如到家服务、美居服务）成为未来增长点。

总结

• 2021年物业管理行业在政策与市场双重推动下呈现良好发展态势。
• 重点公司具备成长性与执行力，享有估值溢价。
• 行业整合加速，中型公司有望进入第一梯队。
• 风险主要包括业务扩张不及预期、管理效率低下及政策执行不力等。