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恒隆地产（00101.HK）2022年中期业绩及投资分析总结

核心内容

恒隆地产在2022年中期实现了营业收入53.02亿港元，同比增长6.6%。公司整体业绩表现符合预期，其中内地投资物业表现稳健，而香港投资物业则面临一定的压力。公司保持了稳定的派息政策，2022H1每股派息为0.18港元，占核心净利润的37%。

主要财务指标

投资要点

• 业绩表现：2022H1公司营业收入增长6.6%，核心净利润增长0.8%；但归母净利润同比下降12.8%。
• 内地业务：内地物业租赁收入保持稳定，其中商场收入小幅下降，办公楼收入增长显著，酒店收入大幅下滑。
• 香港业务：受租金下调和主要租户缩减承租规模影响，零售和办公组合收入均承压，但住宅及服务式寓所收入增长。
• 财务状况：公司净负债率上升至26.9%，但平均借贷利率下降，利息保障倍数保持在5倍，现金流稳健。
• 未来展望：预计内地投资物业租金收入将保持稳健，而香港业务有望因疫情缓解和政策放宽而小幅回升。

内地投资物业表现

• 商场收入：上海恒隆下降17.2%，上海港汇恒隆下降2.1%，沈阳皇城恒隆下降8.9%，沈阳市府恒隆下降7.8%，济南恒隆增长0.7%，无锡恒隆增长6.6%，天津恒隆增长1.2%，昆明恒隆增长11.0%，武汉恒隆增长183.7%。
• 办公楼收入：上海恒隆增长2.3%，沈阳市府恒隆增长1.5%，无锡恒隆增长15.1%，昆明恒隆增长68.6%，武汉恒隆增长340.0%。
• 酒店收入：内地酒店收入同比下降34.1%。

香港投资物业表现

• 零售组合收入：9.51亿港元，同比下降3%。
• 办公楼收入：5.45亿港元，同比下降6.7%。
• 住宅及服务式寓所收入：1.23亿港元，同比增长6%。
• 主要影响因素：租金下调及主要租户缩减承租规模。

财务状况

• 净负债率：26.9%（较2021年末上升2.5个百分点）。
• 平均借贷利率：3.5%（较2021年末下降0.2个百分点）。
• 利息保障倍数：5倍。
• 在手现金：47.3亿港元。
• 有息负债总额：443.37亿港元，其中1年内到期债务占8%。
• 债务币种结构：港币债务占比71%，人民币债务占比29%。

我们的观点

• 内地投资物业表现强韧，尤其非上海区域商场租金保持增长，对冲部分风险。
• 随着疫情管控精准化，预计内地租金收入将维持稳定。
• 香港第五波疫情回落，政府考虑放宽入境检疫政策，公司香港分部业绩有望小幅回升。

风险提示

• 宏观经济增长放缓。
• 流动性收紧。
• 人民币贬值。
• 出租率不及预期。
• 购物中心零售额不及预期。

分析师信息

• 宋健（songjian@xyzq.com.cn，SFC: BMV912，SAC: S0190518010002）。
• 孙钟涟（sunzhonglian@xyzq.com.cn，SAC: S0190521080001）。

注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。

投资评级说明

• 投资建议分为股票评级和行业评级。
• 股票评级包括：买入、审慎增持、中性、减持、无评级。
• 行业评级包括：推荐、中性、回避。

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