> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 恒隆地产投资分析总结 ## 核心内容概述 本报告对恒隆地产（00101.HK）2026年上半年的经营表现、财务状况及未来展望进行了分析，并维持“增持”投资评级。 ## 主要观点 - **派息政策恢复**：公司于2026H1恢复纯现金派息，每股股息为0.12港元，对应TTM股息率6.9%。 - **物业租赁业务稳健**：2026H1物业租赁收入同比增长5%至49.23亿港元，核心净利润虽同比下降10%至14.36亿港元，但核心业务利润保持稳定，体现出商业地产抗周期特性。 - **内地商场持续修复**：内地商场组合收入同比增长6%至25.67亿元人民币，创历史新高。除天津、武汉、沈阳三地外，其余商场均实现正增长。租户销售额同比上升17%，其中会员销售额增长18%，客流量也创历史新高。 - **杭州恒隆广场进入爬坡期**：自2026年4月28日开业至6月30日，杭州恒隆广场租金收入达4300万元人民币，预计下半年随着更多商铺开业，出租率和租户销售额将提升，对整体物业租赁收入形成拉动。 - **财务状况改善**：2026H1净负债率下降至31.6%，平均借贷利率下降至3.7%，总财务费用同比减少5%至9.42亿港元。 - **盈利预测与评级**：预计2026/2027/2028年公司核心净利润分别为28.67/31.09/32.59亿港元，同比变动分别为-10.5% / +8.4% / +4.8%。公司维持每股现金派息0.52港元，2026年7月31日收盘价对应的股息收益率约为7%，维持“增持”评级。 ## 关键信息 ### 财务数据概览 | 指标 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|--------------|---------------|---------------|---------------| | 营业收入（百万港元） | 9,950 | 11,503 | 10,611 | 10,876 | | 营业收入增长率 | -11.5% | 15.6% | -7.8% | 2.5% | | 核心净利润（百万港元） | 3,202 | 2,867 | 3,109 | 3,259 | | 核心净利润增长率 | 3.5% | -10.5% | 8.4% | 4.8% | | 毛利率 | 65.6% | 57.3% | 65.9% | 66.0% | | ROE | 1.4% | 2.1% | 2.3% | 2.4% | | 净负债率 | 32.7% | 29.7% | 32.9% | 28.4% | | 每股核心收益（港元） | 0.65 | 0.55 | 0.60 | 0.63 | | 每股股息（港元） | 0.52 | 0.52 | 0.52 | 0.52 | | PE（倍） | 19.9 | 13.2 | 12.2 | 11.6 | | PB（倍） | 0.3 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | ### 运营表现 - **内地商场**：2026H1内地商场收入达25.67亿元人民币，同比增长6%，仅天津、武汉、沈阳三地收入下滑。 - **租户表现**：租户销售额同比增长17%，会员销售额增长18%，客流量创新高。 - **租户结构优化**：引入103个首店品牌，奢侈品净租赁面积同比下降6%，时尚生活净租赁面积增长25%。 ### 项目进展 - **杭州恒隆广场**：开业至6月30日，商场和写字楼租金收入分别为3700万元和600万元人民币，项目正进入营收爬坡阶段。 ### 风险提示 - 派息不及预期 - 商场零售额表现不及预期 - 杭州恒隆广场爬坡表现不及预期 ## 结构与运营分析 - **物业销售收入**：2026H1同比增长548%至10.43亿港元，受益于香港房地产市场回暖，实现皓日及蓝塘道大宅销售。 - **物业租赁收入**：同比增长5%至49.23亿港元，表现稳健。 - **核心净利润**：受减值损失和利息资本化减少影响，同比下降10%至14.36亿港元，但核心业务利润保持稳定。 ## 财务健康度 - **资产负债率**：2026E为36.7%，2027E为34.9%，2028E为37.2%。 - **流动比率**：2026E为1.2，2027E和2028E为1.1，流动性有所下降。 - **资产周转率**：2026E为0.05，2027E和2028E维持在0.05左右。 ## 投资建议 - **评级**：维持“增持”评级。 - **预期收益**：预计2026年每股现金派息为0.52港元，股息收益率约7%。 - **未来展望**：2026H2内地商场租金收入有望继续修复，但利息资本化率下降可能抵消部分增长。 ## 分析师信息 - **分析师**：宋健、孙钟涟 - **执业资格**：宋健具备证券投资咨询执业资格，孙钟涟非香港证监会注册持牌人。 ## 投资评级说明 - **股票评级**：买入（相对基准指数涨幅>15%）、增持（相对基准指数涨幅5%~15%）、中性（相对基准指数涨幅-5%~5%）、减持（相对基准指数涨幅<-5%）、无评级（无法获取必要资料或重大不确定性）。 - **行业评级**：推荐（优于基准）、中性（与基准持平）、回避（弱于基准）。 ## 法律声明与风险提示 - 本报告仅供客户参考，不构成证券买卖的出价或征价邀请。 - 投资者应自行评估并咨询专业人士意见。 - 兴业证券对报告内容的准确性、完整性及预测不作保证，不承担因使用报告而产生的任何责任。 - 报告可能涉及利益冲突，投资者应独立判断，不可完全依赖本报告进行投资决策。 ## 信息披露 - 公司履行信息披露义务，客户可查询静默期安排及关联公司持股情况。 - 兴证国际证券有限公司及关联公司与多家企业存在投资银行业务关系。 ## 版权与使用声明 - 本报告版权归兴业证券所有，未经授权不得复制、分发或使用。 - 未经许可，任何转载行为均不被接受。