20250403-交银国际证券-恒基地产-00012.HK-整体租金收入和派息稳定_但物业开发周期仍有不确定性；维持中性_6页_363kb

报告摘要

中国香港房地产市场分析：恒基地产（12 HK）

核心内容概述

恒基地产（12 HK）在2024年面临市场下行压力，整体收入和毛利率均有所下降，但得益于出售北角Harbour East及政府农地回收赔偿收益，核心净利润保持稳定。公司维持稳定的派息政策，全年每股派息为1.80港元，核心派息比率维持在约90%。预计2025-2027年租金收入将稳定增长，主要受益于中环甲级写字楼TheHenderson出租率提升、大型中环新海滨项目分期落成及深圳/上海综合体项目于2025年中落成。公司更新了财务模型并新增2027年预测，同时调整目标价至23.02港元，维持中性评级。

主要观点

收入与利润变化：
- 2024年收入同比下跌8.4%至252.6亿港元。
- 2024年物业开发税前利润同比大幅下降46%至23.1亿港元，但核心净利润大致持平，同比上升0.7%至97.7亿港元。
- 2025年预计收入增长14.9%至29.016亿港元，核心利润预计增长至9.187亿港元。
租金收入表现：
- 2024年总租金收入同比上升1.7%至约70亿港元。
- 写字楼租金有所下滑，但零售及车位租金增长抵消部分影响，非核心地区零售租金也温和增长。
- 预计2025-2027年租金年复合增长率约13%。
财务模型与预测：
- 更新2025-2026年物业开发收入及利润预测。
- 2026-2027年利润预计回升，股息维持稳定。
- 2027年核心每股盈利预计达2.29港元，较2024年增长11.8%。
估值与评级：
- 当前收盘价为22.65港元，目标价调整至23.02港元，潜在涨幅为1.6%。
- 目标价较估算每股资产净值折让60%，维持中性评级。

关键财务数据

项目	2023年（百万港元）	2024年（百万港元）	2025E（百万港元）	2026E（百万港元）	2027E（百万港元）
收入	27,570	25,256	29,016	30,500	32,410
核心利润	9,706	9,774	9,187	9,940	11,110
毛利率	36.4%	36.0%	38.1%	37.1%	39.4%
净利率	33.6%	24.9%	34.5%	34.4%	36.8%
每股账面净值	67.45	66.54	66.64	66.89	67.39
市账率	0.34	0.34	0.34	0.34	0.34
股息率	7.9%	7.9%	7.9%	7.9%	7.9%
派息比率	89.8%	89.2%	94.8%	87.7%	78.4%
净负债	73,869	67,989	199,693	208,929	217,287
净负债权益比	20.4%	18.9%	19.6%	21.8%	22.5%
净资产	326,542	322,147	342,184	344,602	348,265

公司运营与市场前景

租金收入增长点：
- 中环甲级写字楼TheHenderson出租率持续提升。
- 大型中环新海滨项目将于2026-32年分期落成。
- 深圳/上海综合体项目将于2025年中落成。
物业开发情况：
- 公司有约115.3亿港元已售未结销售金额，其中约105.3亿港元将在2025年结转入账。
- 物业开发周期存在不确定性，可能影响未来利润表现。

行业与公司评级

个股评级：中性
行业覆盖公司：
- 新世界发展（买入，目标价6.94港元，潜在涨幅39.8%）
- 置富产业信托（买入，目标价5.86港元，潜在涨幅40.2%）
- 新鸿基地产（买入，目标价96.10港元，潜在涨幅29.4%）
- 领展房托（买入，目标价47.70港元，潜在涨幅28.9%）
- 恒基地产（中性，目标价23.02港元，潜在涨幅1.6%）