20201108-中达证券投资-内地房地产周度观察_如何看待目前物管行业估值__19页_658kb

内地房地产周度观察总结

核心内容概览

本报告主要分析了当前物管行业的估值变化及其背后的原因，同时探讨了行业的发展趋势、主要城市成交数据以及相关政策动态。报告指出，随着经济复苏，市场对业绩弹性更高的行业偏好增强，导致物管行业估值承压。然而，物管行业仍具备较强的成长性，其基础服务具有稳定性，且增值服务发展潜力大，有望在未来提升估值水平。

主要观点与关键信息

1. 物管行业估值变化原因

• 市场偏好变化：经济复苏过程中，市场更倾向于业绩弹性较强的行业，如休闲服务和交通运输，导致物管行业估值有所承压。
• 利率上升影响：2020年4月末以来，10年期国债利率从2.51%上升至3.18%，折现率上升，使市场对长期稳定的分红更敏感。
• 基础物管服务特性：基础物管服务受经济波动影响小，具有收入稳定性、现金流稳定性和增长潜力，与公用事业相似，但成长性更强。
• 增值服务发展：增值服务的互联网属性尚不成熟，受限于线下管理规模，但其想象空间充足，未来有望成为增长点。

2. 物管行业估值逻辑

• 成长性优势：虽然基础物管服务具有永续性，但物管行业成长性高于水务行业，因此估值更具优势。
• 线上平台限制：物管公司的线上平台发展受限于线下管理规模，与互联网企业的发展路径不同。
• 未来增长潜力：随着物管公司城市布局扩大和平台完善，有望突破线下限制，实现更高效的线上服务。

3. 行业表现

• 新房成交：本周新房成交面积环比下降12%，但部分城市如金华、深圳等同比上升。
• 二手房成交：二手房交易建面环比下降13%，但部分城市如金华、深圳等本年累计交易面积同比上升。
• 城市分化明显：一线城市新房成交环比下降3%，但部分城市如南京、杭州等二手房价格有所上涨。

4. 政策动态

• 融资监管：银保监会继续严控房地产信托规模，防止资金违规流入房地产市场。
• 地方政策：多地出台调控政策，如台州限购、丽水设定预售面积下限、江西召开地价与房价座谈会等，以引导市场健康发展。
• 城市更新：深圳拟重启“小地块”城市更新计划，支持产业空间拓展。

5. 公司动态

• 销售情况：重点公司如万科、融创、保利等10月销售金额和面积均有所增长，但部分公司如佳兆业、龙光等表现波动。
• 收购与项目拓展：部分公司如碧桂园服务收购环卫公司股权，中南建设、万科等在多个城市取得新项目。

数据要点

新房成交表现

• 本周42个主要城市新房成交面积环比下降12%，但2020年累计成交面积同比基本持平。
• 11个主要城市可售面积环比下降1%，平均去化周期为9.6个月。
• 15个主要城市二手房交易建面环比下降13%，2020年累计交易面积同比下降2%。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级，认为行业基本面仍保持复苏态势。
• 股票评级：根据相对指数涨幅，建议投资者根据市场表现选择买入、增持、持有或卖出策略。

风险提示

• 政策不确定性：行业调控及融资政策可能存在变化，影响公司业绩。
• 宏观经济波动：可能对行业内的企业经营造成影响。
• 疫情控制：疫情的不确定性可能对行业复苏带来挑战。

分析师声明

• 报告观点反映分析师个人看法，与公司投资银行部无直接关联。
• 分析师及其助理与报告涉及的上市公司无利益关系。

评级说明

• 股票评级：根据相对指数涨幅分为买入、增持、持有、卖出。
• 行业评级：分为强于大市、中性、弱于大市，基于12个月内市场表现与基准指数对比。

免责声明

• 报告仅供参考，不构成投资建议。
• 报告未经香港证监会审核，投资有风险，需谨慎对待。
• 中达证券及其关联方可能买卖报告中提到的证券，但不承担由此产生的责任。

总结：物管行业估值受经济复苏和市场偏好变化影响，虽有承压，但基础服务的稳定性和增值服务的潜力使其仍具备成长空间。政策调控和宏观经济波动是主要风险因素，投资者需关注行业动态及政策变化。